有分析人士表示，今年上半年库存消化较快，销售周期降至约1.8年

■本报记者 王丽新

《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据发现，按照申银万国行业分类，截至6月底，135家上市房企存货总计接近3.38万亿元，而去年同期这135家房企的存货总计约为2.88万亿元，攀升了4933亿元，同比涨幅为17%。

值得关注的是，截至6月底，万科、绿地、保利地产和招商蛇口四大房企存货占比高达近1.3万亿元，占比接近四成。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃接受《证券日报》记者采访时表示，今年去库存效果明显，所以尽管存货货值较高，但因对房地产市场预期的看好，业内仍认定其存货压力较小。此外，目前看来，很多房企都在积极储备土地，存货规模或将进一步攀升。

存货攀升

《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据发现，在上述135家上市房企中，6家房企存货总量超过1000亿元。

具体来看，万科、绿地、保利地产、招商蛇口、华夏幸福和首开股份上半年存货分别为4275亿元、4064亿元、3048亿元、1265亿元、1244亿元和1026亿元；同比上涨幅度分别为28%、18%、8%、12%、46%和40%。

严跃向《证券日报》记者表示，房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标，所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。

另有业内人士向本报记者直言，相对而言，住宅库存下降明显，但商业类库存其实是难以消化的，尤其在一些经济活力较差，人口外流的城市，有不少空置的商业类项目，或者难以出租，或者干脆成为烂尾楼。因此，沈阳等城市正在变相改变商业类库存的用途，使其变身为“住宅待遇”，进而加快去库存速度。

此外，在本轮一、二线热点城市房价和土地价格双双暴涨的推动下，手中没有土地储备的开发商“心里非常慌”，以至于封盘销售，在这样的市场环境下，在成品的现房库存价值将被重估，增值空间也较高。

总体而言，今年上半年，房企去库存效果是比较明显的。国信证券分析师区瑞明、朱宏磊在其分析报告中表示，以中报公布的“销售商品、提供劳务收到的现金”进行统计，2016年上半年地产板块总销售规模达到了8503亿元，同比增速达50%，延续了去年的高增长水平。以“推算销售额”口径(房企当期营业收入加上当期预收款变化)来计算，2016年上半年地产板块的总销售规模达到了9037亿元，同比增速达30%。

截至上半年，A股地产板块期末存货再攀新高，达33227亿元，以期末存货/(推算销售额×2)来计算去化周期约为1.84年，进一步下降。

去化周期缩短

当然，房地产板块因其项目自身的周转特性，一般企业现有土地储备会满足企业未来2年-3年发展需求。若不足，房企将加快拿地步伐。

“从历史数据来看，2013年至今，A股地产板块的去化周期一般都在2年以上”，严跃进向本报记者表示，2014年更是一度高达3年，但今年上半年，则跌至约1.8年。由此可见，虽然存货攀上新高，但去化周期则随之缩短至低点。

上述业内人士则称，今年上半年，存货周转率提升，无论是账面存货还是用存货重估值扣除预收账款后横梁的实际存货价值，同比增速都在今年中期降低，存货仓位连续两年下滑，2016年中期已降至近6年来的低点。

伴随着存货周转速度的增加，房企的现金回流速度也同步加快。据统计，135家房企上半年货币资金合计达到7056亿元，比上年同期时的4754亿元大幅增加48%。

值得关注的是，金九银十开局待“升温”。与厦门、南京、合肥等城市的火热销售情况相对应，部分城市土地市场和房贷调控政策纷纷出台，为应对暴涨的房价和地价，一线城市和核心二线城市的地方政府减缓供地节奏，缩短供地规模，政策环境更加谨慎。

不过，尽管政策有趋紧趋势，但严跃进仍认为，手握7000亿元的现金，宽松的融资环境，加上资产荒下大量资金流入房地产行业的冲动欲望，预计后续房企拿地将更为积极，存货规模会进一步被推高，尤其各类资源较为集中的A股大型房企，资产和存货规模都将再度提升。

(王丽新)

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