导读：虽被视为是产业蓝海，但长租公寓的发展路径及盈利模式却一直未能明确。如果这些问题未能够得到很好的解决，长租公寓这个野蛮生长起来的市场，将面临洗牌与重组。群雄割据的时期，或将成为过去。

本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道

在此次国务院文件出台之前，精明、敏锐的资本便已在长租公寓这一领域多方撒钱，投资布局。

在资本的追逐之下，长租公寓迅猛发展。混战的各方既有像万科、中海这样的开发商，也有如世联、链家这类的中介机构；更有一众依托互联网+成长起来的长租公寓品牌。

虽被视为是产业蓝海，但长租公寓的发展路径及盈利模式却一直未能明确。如果这些问题未能够得到很好的解决，长租公寓这个野蛮生长起来的市场，将面临洗牌与重组。群雄割据的时期，或将成为过去。

应该如何回归良性发展，必将是所有长租公寓的经营者们不能回避的痛点。

地产衍生的“房东”

在长租公寓领域试水数年后，万科终于在上个月推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。公开资料显示，目前万科已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目，截止到第一季度末，万科已经开业的长租公寓超过1000间，此外还有超过2000间正在筹备开业中。

今年万科的业绩发布会上，万科总裁郁亮表示，未来的万亿大万科里，一半将来自新业务。而长租公寓就是万科五大新业务中颇为重要的一个部分。万科对这一业务寄予厚望，未来的目标是在2017年做到15万间的规模。

觊觎长租公寓这块蛋糕的开发商，不止万科一家。招商蛇口目前也已根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求，目前在运营的公寓面积超过60万平方米，未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局，预计会提供总量过百万平米的租赁公寓规模。

此外，深圳市政府最大国有房企深业集团也推出了长租公寓产品，计划在2016年底推出3000套长租公寓，力争三年左右完成在深圳推出两万套的总体计划。

大多数开发商运营长租公寓的模式，均是通过盘活存量房资源。招商蛇口的公寓项目中，就有一部分是由存量住宅改造而来；深业也是通过对自有存量物业进行改造升级，并与政府合作对部分存量物业进行运营管理来进军这一领域。

克而瑞研究中心研究员房玲分析称，房企入局长租公寓，看中的不仅是庞大的市场需求。更为重要的是，通过租赁的形式能够有效地实现存量房的去化，对于国企一类有存量资产闲置的，这种模式能够带来收益同样也是有效盘活资产的手段。

包括中海、嘉华和阳光城等在内的房企，也在长租公寓这一领域有所布局。未来或将有更多的房企涉足这一领域。龙湖集团董事长吴亚军就透露，龙湖有做长租公寓的打算。

与租赁市场有天然联结的中介代理机构们，则早已经抢滩长租公寓领域。互联网嗅觉一向灵敏的链家，早于几年前就成立了链家自如品牌进军这一领域。上个月，自如宣布独立运营。这个依托链家的互联网思维成长起来的品牌，要离开链家自立门户了。

在长租公寓领域动作频频的代理机构还有世联行。世联行旗下不仅有为年轻白领打造的红璞青年公寓，也通过投资4000万控股高端长租公寓的龙头晟曜行，进军中高端长租公寓市场。

资本孵化下的平台

长租公寓的迅猛发展，离不开互联网的土壤，更加离不开资本的推动。

扎根于互联网而生长起来的长租公寓平台，如今就像是“站在风口上的猪”，逐利的资本闻风而动，在这一领域寻找着他们的猎物。

早期资金的涌入为长租公寓的扩张提供了动力。广为人知的是，凭借雷军的1亿元投资，YOU+公寓迅速从广州延伸至北京、上海，房源数量也由数百间激增至近3000间；蘑菇公寓凭借当年收获的两轮融资将房源迅速从0扩张至5000间；优客逸家在B轮获得2000万美元融资后，则完成了从成都到武汉的跨区域发展。

政策层面的推动更是提振了资本的信心。根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截至2016年5月31日，已经完成至少一轮融资的长租公寓平台有十余家。这些平台绝大多数在一二线尤其是一线城市布局。

YOU+目前已经完成两轮融资，B轮融资3000万美元；优客逸家B轮融资额为2200万美金；青客公寓也于去年完成1.8亿人民币的B轮融资；蘑菇公寓完成了3000万美金的C轮融资；warm+也获得了数千万pre-A轮融资。完成融资的还有小螺趣租和贝克公寓等。

4月份魔方公寓完成C轮3亿美元的融资，再一次引爆了长租公寓领域。这是迄今为止长租公寓领域最大的一笔投资，完成本轮融资后，魔方公寓的估值将超过10亿美元。

大笔资金的聚集必有大批创业者跃跃欲试。以集合、整合长租公寓品牌的租房平台蘑菇租房为例，目前这个平台上共有200多个公寓品牌；深圳合屋创始人罗凤鸣也透露，现在合屋平台上运营的公寓品牌有近40个，后续将有更多的品牌上线。

不过依靠风投支撑起来的行业可持续性存疑。万科高级副总裁谭华杰就指出，“风投是最贵的资金，靠风投资金不可能长期支撑出租业务，也不可能做大。”

盈利模式待考

在4月份的深圳青年乐巢计划发布会上，深圳长租公寓品牌负责人几乎悉数出席，连万科高级副总裁谭华杰也与会分享了自己并不愉快的租房经历，以及万科目前在这一领域的做法和想法。

目前业界普遍的共识是，长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常来说，长租公寓的回报周期短则一年，长则三四年，对于投入企业而言，有不小的资金压力。

长租公寓行业资深投资和运营管理人全雳认为，长租公寓行业整体处于投入期，盈利的企业不多，随着获取房源的成本快速上升，公寓运营的收益会同比下降。

目前无论是大型企业抑或是小型品牌，在长租公寓这一领域目前仍未有明确的盈利模式。谭华杰就表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果仅靠商品房出租，长租公寓不可能建立起盈利模式。

但是对于大型房企来说，“盈利”并不是涉足这一领域的最初目的。自万科提出“城市配套服务商”的转型方向后，租住业务便成为其中重要的一个环节。万科将长租公寓作为战略转型业务进行发展，不仅仅在基于自身地产业务的优势将公寓项目开在自有项目中，还进行市场化的项目拓展。

万科希望通过打造品牌来建立市场的认可。另外作为运营方式，还可以与房产项目进行联动。例如重庆西九万科驿就曾推出联合营销，西九万科驿的租户若购买万科西九项目二期，之前的租金将可用于抵房款，这有助于房地产项目的销售去化。

有着国资背景的招商蛇口与深业，在这一领域的布局则更多的是出于使命的考虑。招商蛇口深业集团副总裁董方就曾表示，深业在这上面不求利润，租金将低于市场价，是带有一定福利性质的租赁公寓。

然而对于由风投资本支撑着的品牌公寓们来说，情况就显得略为棘手。如果未能够摸索出可行的盈利模式，逐利的资本也终将会舍弃这个行业。大量的公寓品牌则将盈利的可能押注于增值业务之上。

YOU+公寓创始人刘昕指出，YOU+的关注盈利点不是在租赁业务上，而是在后面附加值和社群经济。YOU+有三不租原则，即45岁以上不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租。这一原则为YOU+积累了大批潜在的单身年轻消费群体。

刘昕对这种“黏住”年轻人的盈利方式颇具信心，他表示，未来盈利点可以有很多。“只要尊重年轻人，与他们保持良好的关系，他们或许愿意把衣食住行都交给我。”

蘑菇公寓则通过转型来寻求新的盈利点。蘑菇公寓联合创始人龙东平介绍，蘑菇要做的就是白领租房平台，通过给公寓经营者各种支持，把各家公寓的真实房源引到蘑菇租房的平台上。“平台可以快速实现量级上的扩张，而且在平台做大之后随之而来的盈利方式也将多样化，例如租房金融服务、生活服务娱乐餐饮消费等等，这将具备更大的想象空间。”

但是目前，YOU+和蘑菇的想法并没有太多付诸实践，附加值的盈利模式并未建立，在很多业内人士看来，他们也依然在持续地“烧钱”。

试水资产证券化

如果增值服务没能够为投资方带来可观的利润，那么脱离了资本的浇灌后，长租公寓的出路在哪里？谭华杰认为，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。

大型房企在这一方面仍然具有较为明显的优势。谭华杰表示，“万科的优势在于，因为拥有居住服务的丰富经验，其运营费用率可以控制在15%。这样税后可分配给投资者的收益率为4%-5.5%。鉴于万科良好的信用，在这个利率区间内大量获取资金，基本是可行的。”

但对于创业公司来说，获取便宜的资金并非易事。21世纪经济报道调查了解到，很多公寓品牌包括魔方，除了接受A、B轮的长期债权融资，还会经常利用一些互联网金融平台进行小额的、短期的融资。

YOU+公寓就通过与58金融合作，将YOU+经营租赁权的收益转化成固定收益的理财产品，在58金融平台上转让给投资人。YOU+方面表示，募集的资金用于开发后续项目，是开拓融资渠道的一种尝试。目前长租公寓的信托融资成本约有15%-20%，相比较通过58金融融资的成本更合理。

资产证券化或可以帮助他们将这项生意进行到底。克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，目前市场上长租公寓的运营商众多，主要面向都市白领，尽管出租价格并不低，却都实现了较高出租率，甚至有的长租公寓已经租满，排队预约者甚多。长租公寓有着稳定的现金流，具备证券化条件。

房玲也认为，长租公寓产生稳定的租金收入可以带来可观的现金流，也较易实现资产证券化，便于企业进行资本运作。

去年年底，互联网金融公司魔方金服和连锁加盟品牌水滴公寓签订战略合作协议，为房产租赁用户提供居住、配套、投资理财等一站式服务，由此拉开长租公寓租约证券化的序幕。魔方金服共发售了两款房地产租约证券化理财产品——魔房宝，期限最短为0.5个月，年化收益8%，期限最长为8.5个月，年化收益14%。

在此次《意见》加持下，通过与金融机构合作的方式来试水资产证券化成为了可能，不少品牌公寓已加入资产证券化的阵营。

显然，“资金”仍然是关键。链家研究院院长杨现领也预言，“在未来中国的长租公寓行业只有三类企业可以存活下去。”第一类企业是在资金端、品牌端、在很多层面有综合优势的开发商；第二是自如这样具备原有的经纪优势和经验积累的品牌公寓；第三类则是保险公司这样具有大量的资金，有长期的资金匹配需求，对租赁的现金流和资产负债表能够匹配在一起的。

谭华杰认为，长租公寓运营本质上是资产管理，未来最理想的资产持有人应该是REITS。他建议，长租公寓企业结成联盟，并以联盟的形式成立一家合资公司，最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定。

谭华杰认为，只有解决好前期的基础性问题，才能降低资金风险，并拿到更多低成本资金扩大规模。万科愿意扮演行业领导者的角色，力促平台和合资公司的搭建。（编辑 郑升）

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