上海加码调控后首周：刚需盘放量 新房成交均价环比下降7%
继再度加码楼市调控后，上海新房均价在调控后首周有所下降。据搜狐焦点的数据，上周(11.28-12.4)上海新建商品住宅成交1310套，去化面积150539平方米，环比上涨28.2%；全市成交均价为44746平方米，环比下降7%。
上海中原地产分析师卢文曦指出：“上周出台‘11.28’政策，尤其是“认房又认贷”，并且要查全国征信，是以往没有的要求。通过多次政策叠加，今年调控力度可谓史上最严。预计会折损近一半客户，从区域来看，以置换客为主的中心区客户量将有更严重折损。而即便留存市场内的买家也因为政策进一步趋紧观望气氛日趋浓厚，这对今后转化成交易数据带来很大制约。”
卢文曦进一步指出：“近期上海新房均价波动较为大，和市场产品结构息息相关，在新政后首周，成交排名靠前的项目为外环外的刚需产品，售价较低，拉低了整个成交均价。”
(上海新房成交均价图)
低价房源入市
对比刚刚过去的11月份，同样受到结构性因素影响，高端产品的成交拉高了成交均价：上海商品住宅成交量582982平方米，环比下降31.9%，同比下降59.1%；成交均价为每平方米48214元，环比上涨9.9%，同比上涨27.8%。
而在上海加码调控后，上海新房均价由升转降也是因为低价房源取代高价房源成为成交的主力。上周，位于奉贤区的绿地香溢项目交易量排名全市第一，由于该项目单价约为1.6万元，所以使得新房成交均价走低。
这也说明，在上海历次加码调控后，预售证发放更为严格，市场供应量大幅减少，和以往相比，开发商推盘几乎是一次性，所以只要有项目入市，交易量波动会特别明显，而且，单个项目往往可以支撑整个区的交易量。
易居(博客)研究院研究总监严跃进认为：“从实际情况看，由于近期改善型购房需求入市的可能性减少，尤其是一些二套房贷政策会有影响，所以此类楼盘近期价格继续上涨空间其实不大，而郊区刚需型楼盘入市后销量走高将影响区域均价。”
克尔瑞研究中心研究员杨科伟指出：“尤其是周度、日度这种样本量很小的，受结构影响太大，其均价的降低不意味着整体房价的下跌。”
新房房价坚挺
虽然新房成交均价因为产品结构因素出现了下降，但是就单个楼盘来讲，房价依然坚挺。
杨科伟认为：“调控政策下，11月新房均价走高，是因为有豪宅项目入市，而上周的新房成交大幅增长，是因为有新的供应，这也就说只要有供应就能卖掉，谁会降价？”
卢文曦认为：“从推盘价格来看，首次入市产品和板块均价持平，而后续再次投放的房源和前批房源落差不是很大，这些都给市场价格稳定的预期，而且随着供应情况改善，供求矛盾有望得到缓解。”
作为一线城市，上海的抗跌性特征显著。从2010年上海实施限购限贷政策一直到2015年之间，上海楼市虽然历经多轮调控，但是新房房价却也一路上扬。
杨科伟认为：“未来，上海新房房价由于多次调控的影响以及购买力的透支不会再有大幅度的增长，会步入平稳并且有小幅上涨。”