楼市追踪

从9·30调控到2017年初，“房价环比不增长”的目标基本达成了一致，但以目前楼市热度而言，尤其是就土地供应较少的一二线城市，这个目标却很艰难。

1月18日，据媒体报道，国家统计局发布了2016年12月70个大中城市住宅销售价格统计数据。从环比看，一二线城市新建商品住宅价格环比持平，二三线城市涨幅回落。虽然从短期来看，环比价格持平、有降的消息令人欣喜，但情况真的如此乐观吗?

新一轮房地产调控到了2017年，目标基本达成一致--北京首先高调公布了楼市调控目标，即房价环比不增长，其他一二线城市随后跟进。比如福建省住建厅近期召开工作会议要求，福州和厦门两个热点城市要储备好调控政策，确保房价环比(与上月相比)不上涨。山东省住房城乡建设工作会议也要求济南和青岛两个城市将采取增加住宅及用地有效供给等确保房价环比不增长。

这意味着在2017年全年中，房价最少是持平甚至是下跌。但以目前楼市热度，尤其是就土地供应较少的一二线城市，这个目标却很艰难。为何这么说呢?主因在于地王。

2016年，全国有苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳九个城市“卖地”收入超过千亿元，多个二线城市土地出让收入创下历史最高纪录。诞生了340多个地王，几乎平均每天一个。其中，除了少数总价地王之外，大多是单价地王——即按照拿地时周边的房价来算成本后，算不出利润的地块。很多地王的楼面地价与区域房价持平甚至超过，这意味着这些地王项目的房子上市后，周边区域房价必须大幅上涨，才能消化成本，否则就是亏本。

而根据地产项目开发周期，大部分去年招拍挂诞生的地王，都会在今年上市销售，因此2017年就是个地王消化之年。但是，如果按照房价环比不增长的目标来执行调控，高昂的地价和环比不增长的房价将形成尖锐矛盾，让绝大部分地王项目亏本。

但是如果不卖，风险也很大。首先资金压力会迅速积累，拿地王的大部分企业都是融资抢地，属于快周转企业，耗不起时间。其次，“房子是用来住的”总调控基调已经确定，调控政策短时间内很难放松。再者，经济大环境之下的地产后市很可能会转向。这些都逼着开发商要迅速出货，回笼资金。因此，地王项目必须得上市销售。

无利不起早的开发商们当然不会亏本卖房子，那么必然会出现一些对策，比如拆分装修、阴阳合同，起码把数据做到好看，但是这需要地方政府和金融机构的配合。因此，2017年楼市，各种光怪陆离的现象或将在地王项目上上演。

关键问题是，在这样的矛盾下，地方政府会如何执行调控?2017年是换届之年，从去年四季度不断加码的政策就能看出，主持调控的行政官员们无疑会谨慎很多，小心应对。

至此，房价环比不增长的紧箍咒能否制住全国三百多个地王，恐怕是2017年房地产市场最大的悬念。

最近又传来消息，房价最低的重庆也开始调控了，这次用的是房产税。1月13日，重庆代市长张国清签署市长令，针对目前主城区楼市出现的异常现象，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人的普通住房征收房产税，让后来的炒房者根本不敢接盘。重庆的动作说明，政府的政策工具其实很多，如果现有的调控不行，还会有更多招数等着地王们。

所以，2017，也注定了是个地王难以消化之年。

济宁房产