近日，深圳M+金融创业平台成功举办房地产论坛。论坛邀请了新财富房地产行业2015年、2016年最佳分析师第一名侯丽科、招商蛇口董事会秘书刘宁，万科董事会秘书朱旭、世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌，华联控股董事会秘书孔庆富和华侨城董事会秘书关山等嘉宾，众多房地产行业大咖纷纷从各自角度分析2017年房地产行业面临的机遇与风险。

2017房地产虽无艳阳，亦非寒冬

2016年10月，被称为史上最严地产调控政策密集出炉，房地产行业经历一次不大不小的震动。新政以后，一线城市销售量萎缩50%，大部分核心的二线城市销售量下降30%。面对2017年，房地产的挑战和机遇何在，是业内人士热烈讨论的话题。

世联行副总经理、董事会秘书袁鸿昌认为，2017年房地产不会回暖，2017年销售量可能还会缩得很厉害。他提出，2016年房地产的总销售额应该在11万亿人民币，2017年在11万亿的-10%和50%之间波动。而为了对冲三四线城市，政府将有政策出台刺激房地产。

侯丽科也表示，2017房地产行业虽无艳阳，亦非寒冬。他称，压力主要集中在2017年上半年。从政策面来看：短期调控预期仍为收紧，需要关注政策预期的变化。政策态度在2017年不确定性较大，主要取决于2017年上半年的宏观经济和楼市运行情况，在对经济下行的容忍度增加的情形下，调控政策整体收紧预期较高。房地产2016年全面复苏，虽然第四季度调控收紧，但对全年投资销售影响不大。受2016年高基数影响，2017年整体增速下行压力较大。预计2017年投资增速在2%以内，销售额同比增速在10%以内。

对于房地产行业分化趋势下的发展机会，侯丽科强调应抢龙头、抓区域、守业绩！龙头企业逐渐建立起的行业壁垒将使其在竞争中占据较大优势，市占率将继续提高。区域核心城市将持续受益于城镇化进程，侯丽科看好环一线、川渝和武汉。此外，老龄化、轻资产、互联网、创新潮促使地产细分行业及转型标的具有较大投资机会，侯丽科建议关注养老地产、安乐地产、园区物流地产、物业管理、中介服务等转型方向。

长租公寓朝阳初升

自2015年以来，有关房屋租赁市场政策密集出台，中央发展房屋租赁市场的决心日渐明晰。袁鸿昌提出一组“第一套房的首置年龄”的数据。数据显示，世联行去年卖了5108亿，大概卖出60多万套房。据公司统计，在北京买第一套房子的平均年龄为38岁，上海为37岁、深圳36岁。也就是说，从二十多岁到三十来岁买第一套房，城市人有十年的时间处于租房子的状态。因此他提出，长租公寓将是一个大行业。

侯丽科认为，租赁市场是房地产市场最被低估的板块。核心的发展逻辑在于：1)核心城市需求高、租金收入低，未来房租上涨空间巨大2)国际横向对比：美国1/3人口租房，租金回报率合理3)政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长。

相较通过一手房销售，发展房屋租赁市场将提供一个有效解决目前房地产的供需矛盾的手段。低投资基数使接下来租赁房屋投资有望大幅增长。一方面，我国房屋租赁市场有着大量的刚性需求及较大的价格上涨空间，需求端强烈；另一方面，政府及企业在房屋租赁市场投资的基数较低，未来在政策引导下成长潜力充足，供给端发展动力充足。

侯丽科还强调，未来租赁市场的机会在于长租公寓。B2C长租公寓解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点，最有发展动力。在传统租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中，租客与业主随机撮合，信息的不对称性造成了成交的低效；长租公寓企业以标准化运营，稳定的平台，盘活了闲置存量市场，按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择，是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。目前进入市场的竞争者主要为风投支持下创业类公司，以及房地产开发商，房地产服务商，以及经济型连锁酒店。

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