存量房黄金时代来临

“京沪深”二手房成交逾3万亿元　为新房交易额的2倍多

■本报记者 王丽新

“2016年中国的房地产市场在所谓的“白银时代”创造出了“黄金时代”未能够企及的巨量增长，11万亿交易额，超过30%的增长是中国各行各业里增速最快的一个行业，这是难以想象的。”链家研究院院长杨现领表示。然而，杨现领认为这种增长虽然意外，却可以理解。在他看来，2016年中国房地产市场最大的变化，或者说最值得关注的变化并非这个巨量增长，而是“增量市场”向“存量市场”的转换，这是一种更深刻、更根本的转变。

据链家研究院发布的《存量时代，流通为王》市场展望报告显示，2016年，“京沪深”三大一线城市二手房交易额超过3万亿元，是新房交易额的2倍以上，而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上，是新建住宅交易额的1.1倍。显然，新房进入白银时代后，存量房的黄金时代已经来临。

存量房黄金时代来临

有统计显示，2016年，我国新房住宅交易额约10万亿元，二手房住宅交易额为6.5万亿元。

据报告测算，在存量资产端，二手房约180万亿元、商办物业50万亿元，待售住宅库存约3万亿元；在存量资产产生收益(即服务型收入，包括代理、渠道、媒体等)端，租赁交易额约为1万亿元、二手房交易佣金1千亿元、物业管理5千亿元，在加上城市更新等，这个市场的潜在空间巨大，目前才刚刚打开。

杨现领认为，存量房的黄金时代已经来临，预计未来三年至五年时间内，二手房全国整体交易额将高于新房。届时，交易和租赁市场将趋于平衡，购租并举的供应体验初见雏形，新房、二手房和租赁三个市场将协同发展；机构集中度将相对更高，更容易产生规模效应和网络效应显著的大型交易平台，预计未来3年－5年内，将由3家－5家存量房领域的上市公司出现，可能来自经纪领域、青年公寓等，这是大概率事件。

值得关注的是，存量市场来临后，开发商已经开始进入这一市场，包括运营长租公寓等。据了解，开发商目前进入存量房市场有两种形式，一种是对业务上的布局，例如参与长租公寓等盘活物业的方式；另一种是资本上的进入，鉴于当前市场一、二手联动交易很强，中介公司开始进入资本市场，通过资本方式参与存量资产交易和运营。

资产证券化渠道将拓宽

在杨现领看来，无论是开发运营的长租公寓，还是商用物业，未来资产证券渠道将拓宽。

据报告数据显示，目前美国托管行业的规模达到了100亿美元，而机构化管理的渗透率也已占到22%，盈利则是通过佣金和后续的管理费实现。同样在日本，80%的房子都通过托管的形式来实现，从最初的签订合同到筛选租户、代收租金以及房屋维修，完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。

更重要的是，以美国的租赁资产管理为例，整个模式核心就是REITs。据杨现领透露，公寓在美国REITs占10%，这个市场能够受到关注，根本是它的回报率长期来看跑赢股市，是一项不错的投资。

反观中国，REITs的大门尚未真正打开，尽管有私募REITs、ABS等融资模式，但资产证券化渠道尚不充分，不过，2016年已经有了很大的增长，预计未来的发展速度会超预期。

对此，杨现领认为，一方面租金上涨的趋势明显，长期持有租赁回报率在上升。另一方面是利率的下降趋势。

以北京为例，《证券日报》记者从第一太平戴维斯获得的最新住宅租赁数据显示，2016年第四季度，由于为市场传统淡季，整体入住率有所下降，但服务式公寓和高端公寓租金均环比上涨。

据第一太平戴维斯董事熊志坤向《证券日报》记者表示，鉴于监管机制的不成熟，目前REITs的大门尚未放开，但预计2018年将有可能打通REITs的融资渠道，届时存量资产运营所耗费的资金成本压力将有所缓解。

良好流通有利于稳定房价

《存量时代，流通为王》这份报告还提到“百人流通率”这一指标，可以用来衡量真实的房产需求被满足的程度。以房屋百人流通率(每年一百个人里有多少人买房子或换房子)计算，当一个城市的百人流通率在1%到2%的时候，这个城市的供应会非常紧张，流通率很低，房价增速会比较明显；当这一指标在2%到3%之间时，房价将比较平稳；当这一指标在3%到5%之间时，房价基本不存在上行压力。

以北京为例，房屋套均价格过高，新房可售库存不断下降，二手房供应如果不能放量，新增房源和新增客源的矛盾就会加剧，百人流通率很低。若北京的百人流通率为2.5%，那么二手房交易将超过45万套，但2016年仅为27万套，这意味二手房交易量还存在10多万套的供应缺口才能起到稳定市场供应的作用。

杨现领进一步称，降低流通成本和各种税费成本，同时提升中介交易的服务效率，都将对提升流通率有所影响，让所有权、使用权和收益权的交易更加快速变现。

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