原标题：是涨是跌？是开是捂？ 北京楼市进入思考期

一面是着急推盘，一面则是按兵不动。新一年的起始，北京楼市陷入了推与不推的两难境地。究其原因还是在于开发商对于政策从严背景下的市场理解不同，以及手中产品的定位不同，这使得2017年的北京楼市自一开始便陷入了思考期。

　新房市场成交创新高

据亚豪君岳会统计数据显示， 2016年(截至12月26日)北京商品住宅(不含保障房和自住房)共实现成交113179套，成交面积1146.63万平方米，同比分别增加50%、38%，同时这一成交量也创造了近4年的新高。

除此之外，如果刨除商办类产品，就纯住宅市场来说，在成交的近5万套住宅中，北京市1000万元以上新建商品房成交占比达到43.83%。事实上，对于2017年来说，高端化的背景也将促使北京新建商品房的成交量的进一步下降。据统计，仅北京预计进入10万+的项目将不下50个，随着高端房源的占比继续上升，这就意味着北京千万级以上的项目将成为主流产品。

在这样的背景下，不同的产品以及不同的开发商已经有了明显的不同。12月29日，位于顺义的旭辉·26街区宣布获得预售许可证，项目之所以快马加鞭在年底还要取证的原因无外乎来自于销售业绩的压力以及对于楼市后续市场的不确定性。

“未来的北京市市域内部想获得规模的发展难度很大。”旭辉北京事业部总经理孔鹏说道，“2017年‘天气’比较冷，加之旭辉北京公司明年的货值不会太多，预计全年的销售额可能在40—50亿左右。”在孔鹏所说的话中，不难理解 “天气”便是指市场的走势。

而在这样的市场走势下，包括天恒、西山湖、翡翠公园等在内的房企都在尽可能地获取预售许可证。

　开发商推盘现“两极化”

事实上，让不少项目有意尽快取证开盘的原因还来自于土地和政策这两方面。

在土地方面，去年12月28日，朝阳区东风乡一安置房项目居住及基础教育用地被北京星火房地产开发有限责任公司以底价获得。至此，北京土地市场收官，根据北京中原监测，全年合计出让土地44宗，获得土地出让金852.51亿元。

从2016年北京土地市场调控看，楼市9·30调控之后，北京是执行政策力度最严格的城市之一，已经成交的含住宅用地的地块中，总量219万平方米，只有38.9万平方米纯商品房住宅，其余均为保障房、自住房和租赁房，或者由开发商自持租赁。

而在政策方面，12月30日，北京市住建委就发布了现房调控政策，要求进一步规范商品房现房销售，保障商品房交易双方合法权益。

按照要求从12月30日起，开发企业销售现房前应到所在区房管部门办理现房销售备案，备案后应在3日内一次性公开销售全部房源，要严格执行明码标价、一房一价，销售价格不得高于申报价格。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，2016年北京合计成交签约的商品房住宅中有30%是现房交易，在过去的调控中，大部分监管严格的期房，本次这30%的房源也纳入严格的价格管理，一房一价，对房价的调控影响非常大，也代表了北京调控的继续深入。

特别是对豪宅等房源影响较大，未来的定价可能受到影响。

尽管受到土地和政策两方面的影响，但对于北京高端住宅市场来说，却依旧保持着按兵不动的态度。这一方面是因为高端住宅的去化率本身就很慢，另一方面来说则是开发商仍然抱有观望的态度。

但无论是哪种方式，不可否认的则是1月北京楼市入市量也跌倒了低谷。

1月楼市仅3个入市

1月，东亚朗悦居、泛海国际、丽景长安3个项目入市，对于新一年的北京楼市来说，开发商的推盘热情可谓迅速陷入了低谷。

而就楼市整体来说，2017年的推盘量已很难保持在去年的同期水平。

“目前，北京已经全面进入了存量房时代，这也意味着新房供应越发减少，在有限的土地供应下，房企会集中去抢地，地王频发带来的则是市场的高端化。”某房企高层表示，“我们很难抢到地，即使抢到，也不敢独自开发，更倾向于找合作伙伴共同开发，尤其找在北京有地的房企来合作，这样才能减少风险。毕竟，从2015年开始，北京楼市供应的新房项目几乎都是高端项目，豪宅化明显”。

“进入存量房时代，代表着城镇化进入末期。”中原地产首席分析师张大伟称，预计2017年以后，刚需和首次改善性置业需求只能选择二手房，新建商品房基本都将高端化，自住房等供量将会较多。

此外，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来，北京的房地产市场就已经进入了存量房时代，随着二手住宅市场规模越来越大，创造新的历史成交纪录是大势所趋，北京的存量房池子目前约有800万套以上，现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高，所以未来北京二手房交易规模还将继续扩大。

本报记者 徐楠

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