2016年中国产业经济年度报告之房地产篇
策划：张亮 张志伟 胡潇滢 袁元 贺骏 谢岚
■本报记者 王峥 王丽新
2016年是一线城市房地产“疯狂”之年，地价、房价不甘落后，都表现异常“神勇”。
地价不断攀高，地王频现，2016年是地价刷新历史记录最多的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到94.6%，在高地价之后，名企联手拿地粉墨登场。房价的不断攀高，知名房企收获满满，十强房企销售额超过2万亿元。
房地产市场的过度火爆，引起了监管层的担忧，“一城一策”的差别化调控政策随之而来，对症下药，具有极强的针对性，一线城市房地产日渐回归理性。
房地产过度火爆，觊觎者也随之而来，A股房企频遭险资举牌，可谓盛况空前。万科股权之争波澜起伏、精彩纷呈，不逊于好莱坞大片。
显然，2016年是房地产业极不平凡的一年。
12月11日晚，碧桂园发布公告称，截至当日，共实现合同销售金额约3000亿元，销售建筑面积约3654万平方米，同比分别增长约143%及91%。这也意味着碧桂园成为继万科、恒大后，成为第三家销售金额突破3000亿元的龙头房企。
此前的12月2日，万科发布了其11月份销售简报，2016年11月份万科实现销售面积258.8万平方米，销售金额294.7亿元。今年前11个月，万科累计实现销售面积2598.7万平方米，销售金额3413.6亿元。
随后的12月5日，中国恒大发布的11月份销售业绩公告称，集团于2016年11月份的合约销售金额约为321.4亿元，合约销售面积约为331.1万平方米，合约销售均价为每平方米9707元。截至前11个月，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，完成年度合约销售目标3000亿元的116.3%，累计合约销售面积约为4195.0万平方米。
据亿翰智库监测2016年1月份—11月份中国典型房企销售业绩TOp200的数据显示，除恒大、万科、碧桂园外，排名第4到第6的房企，销售金额则在2000亿元上下。其中绿地集团完成2163.4亿元、保利地产完成1881.1亿元、中海地产完成1848亿元。今年前11个月，国内80%房企均已完成全年销售目标。
同时，融创和绿地这一对颇有渊源的对手，也在今年跨入了千亿级俱乐部。其中融创前11个月实现合约销售金额1303.8亿元，绿地则完成了1028亿元。而华夏幸福、万达目前已经完成千亿元级销售。
克而瑞发布的《2016年前11个月中国房地产企业销售TOp100》榜单显示，目前千亿元规模的房企数量已扩容至10家（去年为7家），10强房企总销售额达2万亿元，超过21家房企规模超过500亿元。此外，50强及百强房企的入榜门槛都远超过2015年全年。
此外，2015年房企前100名占比房地产市场总体规模20%左右，前10名占比17%。但从今年来看，前100名已占49%的份额，与其它13万家房企几乎平分天下。按此趋势发展，未来5年—10年，前100名会占到70%—80%，前10名会占35%—40%。这样算来，未来前10名平均体量将达4000亿元。这意味着，行业资本与资产将通过兼并重组等方式加速向大房企集中。
据悉，在土拍市场持续火热、竞争加剧，行业集中度、门槛进一步提升的趋势下，收并购成为了房企快速扩张规模的重要途径。房企在收并购之后规模的快速扩大，并购企业的项目迅速融入并表，是2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。
实际上，在2015年年末的中央经济工作会议上，便曾提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，目前来看效果已经初步显现。?总体来看，随着近年来房地产市场优胜劣汰加剧，恒大、万科、碧桂园等第一梯队房企，凭借多年来积累的品牌资本优势，以及全方位的布局，未来将进一步扩大领先优势。
一、二线城市现地王潮
北京首现新型土地出让方式
2016年号称“地王年”，拍出的楼面价屡次突破业界人士的想象底线，拿高价地成为无奈的选择。
据中原地产研究部统计数据显示，2016年是全国地王底价刷新历史记录最多的一年，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，全年超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。
但地王频出的逻辑背后，《证券日报》记者注意到，全国排名靠前的龙头房企为避免独揽高价地风险，告别公开市场上疯狂举牌，寻找合作方联合拿地，收购股权变相买地等手段频出。
反观一线城市及核心二线城市的地王摘得者，多是市值处于相对中低水平的上市房企。这些企业规模不大，获取低成本资金能力弱，开发成本高，更缺乏多元化布局的实力，多寄望于销售额壮大来实现自身发展，所以愿意冒风险，希望能够搭上市场房价上涨周期的快车，实现扩张。
此外，中小企业敢于高价拿地，行业发展半径越发狭窄也是背后原因，一线城市已经成为存量房市场，土地出让较少，地价又高不可攀，甚至有附加条件。三、四线城市库存过高难以消化。因此不少企业涌向二线城市拿地，争夺一些市场化的没有门槛的地块，高举高打，天价抢地。
值得注意的是，调控政策的超预期来临，让这些拿高价地的企业一下陷入了麻烦。鉴于地王增加了盈利风险，尽管有些旧地王多依靠新地王最终赢得了解套，但企业也为此付出了高昂的资金成本的代价。尤其目前来看，中国利率已经开始趋向市场化，天量公司债的发行，也让中小房企分得了一点甜头，但相对大型房企，这些手持高价地的中小房企资信并不高，其发展的持续性会遭到质疑，无论是资本市场还是金融机构都对其兴趣不大。
而鉴于地王的集中出现，调控政策开始集中落地，严控是产生地王的重要指标，自10月份20多个城市发布趋紧性政策以后，拍出的地王已经寥寥无几。在北京等一线城市，政策成效明显。
值得关注的是，在北京土地市场上首次出现了住宅地块由开发商100%持有租赁运营的新型土地出让方式。不排除其它城市也会跟进该种出让土地的方式，这也是房地产调控长效机制的一种手段，即租购并举。
事实上，对比美国及日本等大型房企业务模式来看，租赁和租赁资产所占业务比重均超越20%。反观中国的房地产市场，目前大型开发商仍以开发销售为主，有实力资产经营的房企并不多。
不过，可能看到的是，临界点已经来临。一方面是工业化主导产业经济开展时代已经完结，第三产业快速壮大之后，新纳人口的住房则多是经过有质量的租赁来完成；另一方面，传统的开发形式已经距离行业天花板越来越近，资产经营时代来临是不可逆趋向，万科、龙湖已经规划长租公寓。
据链家钻研院新近颁布的《租赁崛起》报告测算，2016年中国房产租赁市场租金规模为1.1万亿元，2030年估量会超越4万亿元。对比美日两国典型城市来看，房价水平高的城市，租赁市场也得到了充分发展，
40%以上收入花在房租上，规模化机构快速扩张，品牌房企租赁资产业务规模占比超越20%，而我国租赁市场开展尚有很大空间，实践上政府也正加快“购租并举”政策的落地。或许，当市场上租赁业态足够成熟之际，地王就不会如此密集地诞生。
A股房企频遭险资举牌
36家房企前十大流通股股东现险资
外来者“凶猛”！险资从纯粹的财务投资往控制管理层的演变，这在房地产领域表现尤其明显。
近段时间以来，安邦加快了举牌中国建筑的步伐。自2015年以来，险资在二级市场投资活跃，开始密集性出击举牌地产企业，甚至千亿元量级房企对外来者的“凶猛”都似乎猝不及防。
在2016年，这种现象仍在加剧。西南证券分析师张刚表示，三季度保险机构持股家数处于历史最高水平，调仓幅度较大。剔除中国人寿和平安银行两个标的后，保险机构仍继续保持对金融行业较高的持仓比重，而对房地产行业的持仓市值连续四个季度保持第二名的位置。
另据《证券日报》根据Wind数据统计，截至12月18日，136家（按照申银万国房地产行业分类）A股房企中，被险资进入前十大流通股股东的房企为36家，占比达到26.47%。其中，万科、金融街、招商蛇口、保利地产、金地集团、首开股份、泰禾集团、苏宁环球、北京城建、华侨城、新城控股等知名房企均在其列。显然，过去的四强房企“招保万金”全部上榜。
除此之外，在香港上市的内房股更是险资的重点举牌对象，碧桂园、远洋集团等房企都在该范围之内。
广发证券指出，险资举牌的上市公司行业上偏好地产、金融和稳定增长类公司；在股权方面喜欢股权分散、高分红、中等市值公司；而在财务特点方面偏好现金流充沛、高ROE、低估值公司。
东方证券分析师竺劲认为，据统计，在举牌上市公司比较活跃的13家保险公司及其举牌的58家上市公司中，地产行业上市公司有13家，占22.4%，远超过其它行业。另外，保险公司中举牌比较活跃的安邦、前海人寿、生命人寿等保险公司偏爱高分红公司，持有上市公司股权比例都较高，且倾向于获取董事会席位。
事实上，对于险资频繁举牌上市公司的目的，业内多认为，2013年以来，保险行业尤其是寿险行业保费收入增长迅速，资产配置需求增大，无风险利率的下行使得股票作为资产配置方式相对于债券更受保险资金青睐。
更重要的是，竺劲称，目前来看，保险资金举牌地产上市企业将带来两波行情，一是资金进入推动股价上涨；二是资金进入后，市场对公司价值重估。另外，部分保险公司偏好持有上市公司较高股权，倾向于获得董事会席位。
正如竺劲所示，保险公司举牌上市公司虽多有发生，但是，通过统计发现，部分险资实际上开始不满足于财务投资进而获得高收益，而是意在参与被举牌上市公司的管理。
据平安证券分析师王琳统计，在2015年底，险资就开始显现出参与管理上市公司的意图。王琳表示，“从我们统计的目前保险资金举牌的地产公司类型来看，当前28家被保险资金持有的公司中25%是以获得重大影响争取控股为目的，46%是看好公司一线城市资产价值和未来发展，还有29%是布局中小市值的公司，看好公司转型或者壳资源”。
实际上，据《证券日报》记者观察，也有远洋集团等多家企业的董事会席位中有险资成员，且已参与日常管理。
“部分险资的收购重在争夺上市公司主导权，股权分散的上市公司被继续增持是大概率事件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，除了双方有可能在养老地产等方面增加协同扩张的新产业外，上市公司也要加强对主动权的控制能力。
后调控时期重因城施策
防止房价过快上涨
房地产调控政策年年有，今年则有诸多不同。
在经历了公司债天量发行，二线城市地产异军突起，地王项目层出不穷后，调控政策态度快速转变。一刀切式调控翻篇，因城施策成为房地产调控的主旋律。住建部相关人士曾向《证券日报》记者称，今年调控思路有所细化，基本依靠地方政府自发地根据城市自身具体情况出台调控政策。同时，将逐渐弱化短期干预，强化长效机制。
回顾2016年，调控重磅政策影响尤其变现在北京“930”新政的落地后引发的连锁反应。9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策，重启限购之外，信贷政策从严，并从供地量和限价等多方面出击，抑制投资需求，防止房价过快上涨。
随着国庆以来收紧性政策落地，11月份累计销售量和销售额增速环比分别下降2.5个和3.7个百分点，销售均价为每平方米7114元，环比下降4.38%，调控效果凸显。
值得关注的是，这一轮调控政策是以防止价格过快增长为核心目标，依然采用行政手段重点解决结构问题，而非总量问题。整体来看，一、二线城市交易量下降，预计全年销售面积增速可能维持在20%左右，但结构性阵痛仍难以避免，大部分三、四线城市依然深陷去库存危机，销售预期回落加剧广义库存压力。
事实上，次轮调控政策虽是一城一策，但部分城市力度太大，给很多出台政策力度不大的城市以压力，因此后期有一些城市开始重新“认房认贷”，继续加码“打补丁”，最终，达成的稳一线城市，控二线城市，盘活三、四线城市的目标。
至于此轮调控在10天内密集落地的背后，多位业内人士认为，这一轮房价上涨过快过于集中，也是杠杆利用力度最大的一次上涨。尤其当下各种消费贷、抵押贷很大部分进入了房地产领域，甚至对上市房企来说，也出现多种表外资金流入多房地产领域的现象。
值得关注的是，《证券日报》记者获得的消息则显示，因部分城市短期内房价过度上涨，住建部盯紧了那20多个城市，但从本质上看，这些政策可能都是短期干预，未来政策态度将由稳增长转为控风险，重点方向在于推出长效机制，在于保护，而非打压。
鉴于此，业内普遍认为，这不是行业发展进入大拐点时期。但行业内政策态度的快速反转改变了市场预期，土地市场的快速透支和房企资金使用监管的趋严对房企的现金流将提出考验。
随着投资客、加杠杆入市需求在调控下撤离，资金在各个城市间的轮动效应将会结束，运营状况不佳的房企将面临资金压力，其中，今年摘得地王的企业压力尤重。
另有多位业内人士认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间，而随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“风险控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。届时，其将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率，甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”，防止楼市出现债务违约，控制自身坏账率。
万科股权纷争不断
精彩程度不逊好莱坞大片
要论2016年发生在哪家公司身上的故事最精彩，恐怕非万科莫属。
从元旦伊始，任志强连发8文评论“万宝之争”，到6月17日，万科公布重组预案详情，华润联手宝能阻击管理层，再到恒大加入战局，直至年末万科宣布重组，恒大伸出友谊的小手，即便没有宝能计划中的“血洗董事会”，或是万科9000字的举报信，发生在万科身上的事情也足以成为一部商战大片的绝佳题材。
实际上，相比于2015年宝能一家的独角戏，2016年股权之争的过程的确可以称得上是百转千回。
原本作为王石坚定盟友的华润，在3月份突然反戈一击，不但让市场大跌眼镜，更是逼得王石发出“天要下雨,娘要改嫁。还能说什么？”的感慨，毕竟市场此前一直把华润的支持，视为管理层对抗宝能的关键。随后，华润和万科管理层更是因为重组预案在董事会上的审议问题，差点对簿公堂，虽然最终未能阻止议案的通过，但曾经的亲密盟友经过这次较量算是真正撕破了脸面，而华润和宝能也被业内猜测很可能走到了“一起”，例如双方前后脚发布反对重组预案的声明。
彼时的管理层在市场看来已经被逼入了绝境，一方面宝能通过不断增持，持股比例已经超过25%，再加上华润持有的逾15%股份，两者控制的股权达到了40%以上。随后万科董事会虽然躲过了姚老板“一锅端”的议案，但毕竟管理层方面的控制的股权比例不超过10%，即便算上安邦的那一份，也还不如华润一家的多。所以仍给人一种“躲得了初一，躲不了十五”的预感。当然，这期间双方一直你来我往的隔空交手多次，不过谁也没讨得什么便宜，最终双方被相关部门叫去各打“五十大板”，互相揭发举报的态势才算结束。
不过，宝能、华润和管理层安静了没几天，恒大许老板随后的加入令万科战局再起波澜。经过几个月的买买买，恒大在万科的持股达到了14.07%，大有超过华润跃居第二大股东的架势，而让市场最为关心的，则是恒大买入万科的真实目的，以及其到底会和哪方站在一起。但恒大方面一直不表态，虽然市场多方猜测，可谁也不知道正确答案。而随着万科在市面上的筹码越来越少，局势对管理层来说可谓颇为不利。
应该说2016年的万科股权之争早已不是宝能和万科管理层两者之间的对垒，参与的双方越来越多，局面也愈发复杂，甚至达到了“六国争霸”的程度。而这也让万科的股价一飞冲天，在下半年屡屡创出历史新高。
不过，这种嘈杂热闹的局面在年末迎来了转折点。随着证监会和保监会的联手“开火”，事件中几大主角的处境也发生了逆转。这其中后院大失火的宝能已是自顾不暇，就算灭火成功，估计也再不会选择“出头鸟”这个角色；而原本挥舞着支票簿扫货的许老板，则审时度势的选择了和自己最大的竞争对手握手言欢；至于王石和他的追随者们，在绝境中看到希望的同时，也悄悄的撤掉了那份颇多争议的重组预案。原本剑拔弩张的几方，突然间在年末达成了某种默契，至少在元旦前，万科终于可以安静一段时间了。
只不过，高位杀入万科的中小股东们，在春节前的这段时间里可能会稍显焦虑，没有了几大玩家和重组方案的支持，或许万科的股价真的会像券商预计的那样，再跌去个三分之一。
央企忙重组 民资猛并购
经过多年的发展，中国的房地产市场早已告别了野蛮生长，进入对专业要求程度越来越高的时代。在这个过程中，行业集中度也是不断提高。而仅就2016年来说，绝对可以称得上是中国房地产的并购之年。一方面，是央企纷纷重组整合地产业务，打造巨无霸级开发商；另一方面，则是以融创为代表的龙头民营房企，开启了疯狂并购的模式，持续扩大规模。
先看央企重组方面，在完成对中建地产并购的三年后，2016年3月中旬，中海地产正式宣布并购中信旗下住宅地产业务，包括中信地产及中信泰富旗下地产业务，交易对价为310亿元，涉及总资产逾千亿。
据悉，中海收购中信的资产共涉及25个城市，约2400万平方米土地储备，大部分位于一二线城市，其中，北京、上海、广州、深圳、佛山、苏州、青岛、大连、天津、成都10个城市的土地储备约1800万平方米，占整体的75%。
随后的7月6日，保利地产和中航地产各自发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。
5个月后的12月5日晚，中航地产以公告的形式，宣布拟向保利地产全资子公司出售成都航逸科技等7家公司股权以及南昌中航国际广场二期项目，拟出售资产的作价为20.3亿元。这也意味着中航地产将全部房地产开发业务剥离。
实际上，自今年以来，21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现均异常活跃，至少有10家已启动内外部重组和并购。
不过，央企间的重组也造成了一个“意外”的后果。那就是今年以来央企一直是拿地急先锋，经常是“面粉贵过面包”。对此，业内人士认为，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内也确实不可能盈利。但是，从央企地产整合的角度来看，如果一个央企没有充裕的土地储备，并且从企业估值的角度来看处于“弱势”，极有可能会被其他央企合并。由此来看，央企地产企业不惜成本拿“地王”，扩充在一线城市、核心二线城市的土地储备，其考虑的出发点并不完全是按照成本和收益的常规测算，其背后更大的局是谋求自己在央企地产企业整合与重组过程中增加“话语权”。一旦获得更多的“话语权”，那么对于优势方来讲就可以并购其他央企的“退房”资产。
相比于央企房地产业务整合的自上而下，民营房企间的兼并重组，则更多的源自于“无形之手”的调节。
9月19日，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元；9月21日，融创再发公告，宣布拟通过定增入股金科地产，以40亿元认购16.96%的股份，成为其第二大股东。
而此前的5月份融创中国还以43.94亿元收购了莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权，并在8月份耗资20.54亿，收购杭州金翰的50%股权及债权。该公司旗下有博鳌金湾项目，总占地面积约为164.75万平方米，总可售面积约为164.75万平方米，尚有140.08万平方米未出售。
除了融创外，2016年阳光城在并购项目和其他房企股权上了的花费也超过了200亿元，尤其是11月29日那笔高达104.69亿元的并购。据悉，以阳光城13.51亿元竞得浙江15家房地产开发公司的股权资产包，同时承接目标公司合计91.18亿元的债权。
对此，业内人士指出，从房企的角度来说，在国内宏观经济弱化行政干预、更注重市场化的发展前提下，房企通过重组避免同业竞争问题，优化资源配置，加快市场化转型等动作成为房企在竞争中脱颖而出的关键。
而在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已经呈现出下滑趋势。此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”已成为“新常态”。上述诸多房企的并购重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸“型房企。而随着“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最值将推动市场集中度越来越高。
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