随着全市棚户区改造工程的顺利推进，济宁楼市成交量也从3月底至10月份呈每月递增态势，住宅交易市场逐渐回暖。不过，相比于商品住宅，写字楼、商铺市场则稍显暗淡。

相关数据显示，近几年写字楼市场新增供应增加，写字楼租金跌幅加剧，一些低质量、位置差、口碑差的写字楼空置率逐年增加。与之对比的中高端写字楼势头良好，空置率虽然降低，租金仍保持高位运营。

住宅市场：

棚户区改造，原住居民成主要服务对象

“在3至10月份成交量中，房企主动分析客户群体，发现有55%的客户来自棚改区选房置业。”城区一家房企营销总监朱经理分析说，棚户区改造，原住居民成为销售楼盘的主要服务对象，棚改释放出的购房需求量及购买力度，在一定的时间内也有效缓解了开发商的资金链。“其实，棚改释放出的信号对今年的楼市而言是最大的利好政策，而且已经显现了出来，同时也带动了一些不住在棚户区、又有刚性需求的群体，在一定程度上加速了他们的购房进程。”城区某房产副总说道，和去年同期相比，今年的楼市部分区域有较大的回暖。一些观望的购房群体，现在也加快了购房进程，其中包括有刚性需求的年轻群体以及城区周边的返乡务工人群，二居室及小三居室颇受欢迎。

自去年房地产行业进入深度调整后，降准、降息、降首付以及全面放开二孩等一系列房地产利好政策频频发布，在这些利好政策推动下，全市房地产市场摆脱走势低迷，状态逐步回暖升温。1至10月，全市商品房销售面积616.6万平方米，同比增长15.0%，同比提高22.0个百分点；商品房销售额258.9亿元，同比增长16.2%，同比提高17.9个百分点。

写字楼、商铺市场：

成本价售卖，问的人多买的人少

俗话说，“一铺养三代”，在繁华地段租间店面，做点小生意，成为不少人的生存之道。如今，受经济大环境以及电商等因素影响，传统实体商铺正在承受极大的挑战。近日，记者走访城区部分商铺发现，为顺应市场经济，不少地段商铺房租已降价，或低价出售，但仍然无人问津。“我这套房子买的时候是2万多一平米，房产证上面积是280平方米，实际使用面积能达到350平方米，如果按照当时的价格进行售卖外加过户费能达到900多万元。现在我急用钱，只想着800万元售卖，但是已经挂出去20多天了，问的人多，下手买的却寥寥无几。”金宇西路的李先生告诉记者，当初购房时就是觉得增值空间大、不会贬值，而且一年租金大约有26万元左右，但现在却卖不出去。

像李先生这样的情况在写字楼、商铺市场占有一定比例，前几年高额购买的房屋租不出去也卖不出去，即使零转让费、减租金也很少有人问津，而且每年还要承担高额的物业费。“供需失衡、电商挤压是造成商铺租赁市场下滑的主要原因，再加上大经济环境的不景气，高闲置率的商铺将经历一个漫长的成长过程，而新兴商业物业首当其冲受影响。”城区某物业经理表示，供需失衡，市场消化尚需时日。

业内分析：

供过于求成商铺空置率居高不下主因

“与住宅不同，商业地产的景气程度和经济形势密切相关。电商业务的迅速发展，也在一定程度上对零售商业带来冲击。”业内人士表示，相比住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化要求更高，操作难度大。一旦经营不善，很容易出现招商困难、空置率高的现象。就零售商铺而言，目前多数新增购物中心布点城市非核心商圈，有效需求不足，无法支撑消费。其次，商业地产运营中出现大量同质化竞争现象，产品竞争力不足。“10年前济宁的商业地产尚处起步阶段，商铺相比普通住宅回报率也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产，部分区域投资商业地产的回报率比住宅等高2至2.5倍。但随着繁华地段的逐渐扩大，商圈数量的增加，大量的商铺一时无法被市场经济消化，所以才会导致商铺、写字楼空置率普遍偏高。”从事物业管理多年的朱先生说，普通商品住宅资金回收期一般为2至3年，而商业地产一般则5至10年。与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期运行管理能力。如果供应量超过市场消化能力，必然导致商业地产滞销，进而导致开发商的资金链断裂。

新闻1+1

全国主要城市写字楼、商铺市场充裕

从国家统计局本月18日发布的数据来看，10月下半月开始，之前房价上涨的7个城市，房价出现下调，包括北京、成都、天津、深圳、郑州、厦门、上海。继10月份市场降温以来，11月中上旬全国主要城市的住宅成交量继续下调。全国54个主要城市11月中上旬住宅合计签约15.36万套，同比下滑10.7%，连续2个月出现环比下调。特别是一线城市，11月中上旬成交量下滑达23.5%。出台调控的城市中，降幅较大的包括厦门、惠州、苏州等。与之对比，非调控城市整体新房成交量环比也下降9.4%，亦有约七成城市成交量环比回落，降幅较大的城市包括襄阳、温州、常州等。而在各地成交量下滑的同时，部分城市在11月中旬又再度加码调控。

内地主要城市的住宅物业在强劲需求的推动下继续在各类物业市场中表现最佳，而写字楼和商铺市场则面临供大于求等挑战。在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题渐渐浮出水面。根据多家机构的统计，与住宅面临的高库存相比，我国商业地产的库存情况更为令人担忧。电子商务的蓬勃发展和零售物业供应充足继续对传统实体零售物业市场造成挑战，但内地一线城市的优质商铺租金和空置率均维持稳定。未来一年，内地商铺供应将保持充裕，尤其是在非核心区和新兴地区。

济宁房产