调查动机

在上一轮房价“疯涨”过程中,湖北省武汉市的房价也一路飙升,房地产市场的热度持续走高。然而,与火热市场伴生的,则是房屋销售的各类乱象。武汉市的房地产销售市场存在哪些问题?这些问题背后究竟是什么原因?《法制日报》记者就此展开调查。

□　本报记者　　　刘志月

□　本报实习生　何正鑫

“开发商既然能卖,证件肯定都是齐全的,现在人多房少,你不买还有其他人买,再说做了诚意登记也不一定能摇上号。”

“光谷满庭春MOMΛ”项目售楼处工作人员的一句话,顿时让挑房的湖北省武汉市市民陈先生语塞。

眼看着房子一天一个价,不少楼盘的交房期甚至排到了2020年,咬咬牙,陈先生还是决定“先下手”。

《法制日报》记者近日调查发现,房价“疯涨”背后,未取得预售许可先行预收费用、不公示价格或不按申报价格明码标价、擅自出售抵押或查封房产等成为房地产交易市场广受诟病的几大主因。

无证预售情况非个例

“当时是因为认筹,周边的所有楼盘都被罚过,包括绿地、朗诗、中建也都这样,这很正常。”

听记者提及楼盘被扣分一事,“光谷满庭春MOMΛ”项目售楼部工作人员解释道。

按照规定,开发商售房前,必须先取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等“五证”。

今年8月17日,武汉当代节能置业有限公司开发建设的“光谷满庭春MOMΛ项目二期小高层”,因未取得商品房预售许可,向买受人提前收取预订款性质的费用,被武汉市房管局扣除3分信用分数并公示。

10月25日上午,记者在“光谷满庭春”项目二期小区内看到,该小区已经有居民搬入,部分住宅正在装修,单元楼栋大门及消防栓等位置处,张贴有不少“装修公告”“装修许可证”等,装修时间显示大多为今年6月到10月期间。

售楼部工作人员告诉记者,一年多前,该楼盘每平方米售价为七八千元,如今均价约1.3万元,只有3幢楼还没开盘,有意购买需先做诚意登记,“不然就没房了”。

“‘五证’方面您不用担心,我们现在要卖的这一批也没有取得预售许可,等拿了预售我们才会通知您过来认筹,目前不需要交任何费用。”在武汉市江汉区贺家墩村城中村改造K1地块(中城悦城)售楼部,工作人员鲍女士表示。

不过,今年7月22日,K1地块(中城悦城)9号楼也曾因项目未取得商品房预售许可证擅自向买受人收取预定性质费用而遭武汉市房管局点名。

武汉市房管局查询信息显示,K1地块(中城悦城)所属楼栋取得售房许可证的时间最晚为4月19日,至今没有9号楼相关信息。

事实上,房地产企业因未取得售房许可先行收取费用上榜武汉市房管局不良信息记录,并非个例。

今年3月,武汉将“房地产开发企业违规销售商品房问题整改”列入2016年政府部门和公共服务企业履职尽责突出问题整改公开承诺的内容之一。

此后,武汉市房管局作出包括加强商品房预售行为监管,规范商品房销售现场信息、公示管理,强化房地产开发企业信用管理等五项重点承诺。

截至目前,武汉市房管局已在官网公布102条房地产企业不良信用信息记录,涉及房地产企业90家。

《法制日报》记者梳理发现,在90家房地产企业中,有22家因“未取得商品房预售许可证,擅自向买受人收取预定性质费用”而上榜,占比近四分之一。

业内专家认为,当前,开发商提前收取一定费用的情况较为普遍,购买没有预售许可的商品房,一旦出现纠纷,消费者的利益很难得到保障。

“明码标价”成空文

走进售楼部大厅,商品房价格公示表上一排排“已售”字样难免让人心慌；刚开盘的楼房,一眨眼就销售一空……

开发商未明码标价售房、囤积房源、捂盘惜售等行为,一直广受诟病。

由武汉万达东湖置业有限公司开发建设的“武汉中央文化旅游区一期K9-2地块(万达御湖世家)”项目,由于“未按预售申报价格对外销售、哄抬房价、未在销售现场公示商品房价目表”,被扣减4分信用分。

此前,前述项目因“发布不实价格信息,哄抬房价,扰乱房地产市场秩序”,于今年3月首次上榜。

10月25日下午,记者在万达御湖世家售楼部大厅看到,大厅公示有各地块“五证”信息并立有多张价格表。价格表上,标注有房号、面积、认购单价、认购总价等内容。认购单价、认购总价两栏下,贴满了“已售”字样的红色标签,仅少数房产显示在售价格信息。

“您正常买房,我们正常给您办手续,这个是不存在任何问题的,只是之前我们售楼部没有进行价格公示,现在哪些楼可以卖、价格多少我们全部都有公示,只是对我们项目扣了两分而已,其他的没有任何问题。”武汉万达东湖置业有限公司万达御湖世家售楼部工作人员解释说。

“扣分这个事情很正常,任何一个开发商都是一样的,比如给房管局报备价是1.2万元,我们公布出去的时候就可能会写1.3万元,因为还有一些折扣体系,报备和公布的不一致,但最后的成交价格还是1.2万元。”“光谷满庭春”售楼部工作人员此前也表示。

武汉市房管局官网公布的信息显示,今年3月份以来,武汉当代节能置业有限公司、武汉万达东湖置业有限公司、武汉朗华置业有限公司等26家房地产企业因“未按预售申报价格对外销售,哄抬房价”“未按规定一次性公开全部准售房源”“未在销售现场公示商品房价目表”等上榜武汉市房管局不良信息记录。

“房价节节攀升,今天还是1万元,过两天就变成了1.5万元,但这房子到底值多少钱,消费者其实并不知情。”华中科技大学力学与土木工程学院退休教授赵宪尧直言。

房产遭抵押半路停建

“花半辈子积蓄买的,现在合同约定交房期过了一年多房子还没建起来,怎么能不着急!”原本让人心里“有着落”的买房,让到武汉打工的老黎满是无奈。

拖家带口在武汉打拼半辈子,2014年,老黎决定在武汉市东西湖区金银潭附近买房稳定下来。反复考虑后,老黎一家看中了由家美天晟武汉置业发展有限公司开发建设的“国际丽都”项目,为了少还房贷,不到100平方米的房子首付花了近40万元,约定交房期为2015年5月31日。

不曾想,自2014年年底开始,“国际丽都”项目因资金问题陆续停工,800多户购房业主至今未能拿到房产。两年多来,五十多岁的老黎隔三差五就会到项目工地前看看。

“‘汉口印象’的业主比我们好些,他们主体工程已经基本完工,好多业主提前搬了进去。”指了指相隔几百米远的“汉口印象”,老黎告诉记者,该项目开发商,也是家美天晟武汉置业发展有限公司。

在“汉口印象”A区二楼一间毛坯房商用门面内,《法制日报》记者见到在这里居住了好几个月的李纯(化名)。

“一家三口在外租房每个月得一两千元,再加上每个月两千多元的房贷,压力太大,所以干脆搬了过来,碰到施工停水停电只能干着急。”从湖北宜昌到武汉工作的李纯说,由于“汉口印象”项目有很多小户型房产,总价相对较低,所以买房的很多都是像她一样的年轻人。

今年7月28日,因“‘国际丽都’和‘汉口印象’项目资金链断裂,擅自出售已抵押房屋,导致项目停工,无法按期交付,并造成购房人群体性上访。”家美天晟武汉置业发展有限公司被武汉市房管局一次性扣除20分信用分数。

在武汉市房管局官网公布的信息中,同样存在擅自出售已抵押或是法院已查封房产行为的,还有武汉交发金炜置业有限公司、武汉东顺房地产开发有限公司、凯信时代地产武汉有限公司等。

“买房的时候这个项目是周围所有楼盘中卖的最好的,所有证件都是全的,不知道为什么还会发生这样的事情。”老黎觉得,房地产公司和银行之间,或是房地产公司内部之间的纠纷,不应该由无辜的购房者买单。

执法不严致乱象频出

在中南财经政法大学法学院副教授王永强看来,当前的房地产行业,实际上是一个“怪胎”,不管是政府部门、开发商还是普通消费者,都对行业乱象心知肚明,但痼疾却迟迟不能解决,说到底还是执法不严。

“广告有广告法,不正当竞争有不正当竞争法,土地管理有相应的土地管理法,有关房地产管理方面的法律法规其实已经很完备了,但是真正依法办事的房地产公司有多少呢?”王永强认为,各方利益纠葛导致法律在房地产行业面前缺位。

“原本有一百套房,只说有五十套,用营销的方法把价格炒起来,炒房的人不在乎,但是苦了真正有购房需求的老百姓。”赵宪尧认为,房地产商投机性盈利,不诚信,采用投机方式盈利是导致房地产行业乱象的重要原因。

赵宪尧认为,国家有关建房、售房方面的规定很严格,房地产行业诸多乱象,实际上是政府部门不作为的表现。同时,政府部门在调控房价过程中,应真正将房地产土地出让价格、建设成本以及开发商利润等房产价格组成进行公开,让群众了解楼盘的实际价值。

王永强也建议,应建立完善相应惩罚追责机制,进一步加强法治政府建设,落实政府部门职责,让有关责任人员不敢网开一面；在采用信用扣分公示等手段加强管理过程中,还应科学评分标准,真正做到一视同仁,压缩相关部门及人员权力寻租空间。

本报武汉11月3日电　　

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