■本报记者 王丽新

诱人的汇率，让越来越多的内地买家将投资目光瞄向了海外市场。除了险资出于财务投资的战略目的出击海外物业外，近两年来，中国内地的开发商频繁在澳大利亚、美国、英国以及马来西亚等海外市场发力。

10月20日，据普华永道发布“2016年前三季度中国内地企业海外并购市场回顾与前瞻”，数据显示，2016年前三季度中国内地企业海外并购交易数量和金额均实现显著增长，交易数量达到创纪录的671宗，几乎是去年全年交易数量的两倍；交易总金额逾1600亿美元。从投资领域来看，房地产以83亿美元的额度，成为财务投资者海外并购的首选。

值得关注的是，有熟悉海外市场的中国房企高层向《证券日报》记者表示，为了降低风险，中国房企出海一般会选择当地企业合作。此外，由于政策和投资环境的变化，中国房企海外投资项目的销售客户群也在发生转变，已由一开始以中国买家为消费主力向以当地客户群为销售主力。

海外投资加速

据戴德梁行最新数据显示，截至8月份，中国海外地产投资(大宗交易)总额再创新高，达235亿美元，已接近2015年全年257亿美元的投资额。

另据上述报告的数据显示，在前三季度的671宗海外并购中，由上市公司实施的有377宗，占比56%。其中国内主板和国内中小板(含创业板)上市企业交易数量，占上市公司海外并购交易总数的75%。从交易金额而言，上市公司海外并购的金额达679亿美元。

由此可见，在海外并购投资中，房地产行业是资金流向较高的领域，另外，上市公司持续成为并购投资的主力军。而在海外房地产项目投资中，中国上市房企也是主力。

近两年来，中国内地房企走出去的欲望猛增，除了碧桂园等民营企业开始在海外市场下重注后，有国资背景的绿地集团、首创置业以及保利地产等房企也在加快海外市场扩张速度。

“利润导向是动力，成熟的海外房地产市场，金融环境稳定，融资优势明显，在人民币纳入SDR货币篮子后，人民币汇率更加市场化，更多企业欲通过海外投资并购减少汇兑损失，增加销售业绩。”上述熟悉海外市场人士向本报记者如是表示。

不过，对于选择哪些海外城市，首创置业设计营销中心高端事业部负责人秦江向《证券日报》等记者表示，与开发商在国内选择进驻城市的标准一致，经济有活力、人口流入量大、教育资源优质的核心城市对中国房企有较强吸引力。

以英国为例，据莱坊研究部发现，英国的住宅市场受几大关键要素支撑：教育、文化、透明的法治，健全的规划体系，持久稳定的经济体系。尽管伦敦物价的增长放缓，但诱人的汇率使得越来越多的全球买家将投资目光转向英国。

买家可高杠杆购房

值得关注的是，除了英国伦敦、美国的纽约等城市，澳大利亚的悉尼、布里斯班等城市正成为中国买家的聚集地，绿地、首创等房企在此都有项目布局。

秦江向《证券日报》记者透露，早在2014年，首创就去了澳大利亚，但与别的开发商直接在当地拿地、做开发销售不同，鉴于中国开发商不了解当地的法律、市场等环境因素，加之外来开发商拿地也不具备优势，所以首创采取与当地开发商合作的开发模式，当地房企操盘。

据秦江介绍，首创置业目前位于澳大利亚悉尼的首创·莱克星顿及位于布里斯班首创·翡翠两个项目在售，两个项目均已去化超过90%，共贡献了45亿元的销售额，尤其这部分销售额90%由当地客户贡献，仅剩约10%的房源留在国内发售。

另据首创人士透露，澳大利亚是首创近年来重点布局的海外区域，经过多方洽谈，已确定有近10个项目落地。同时，首创也将尝试以独立开发的形式操盘。

事实上，首创置业上半年合约销售额约162.9亿元，按年增长约34.4%，其中澳大利亚项目销售占比达18%，首创置业总裁唐军曾公开表示，集团未来会继续加强发展澳大利亚市场，并继续在当地寻找合适投资机会，公司相信，至2018年，澳大利亚市场销售占比可维持总销售额约15%水平。

另据秦江透露，无论是中国买家还是当地买家，新房市场投资增值空间可期，主要是可以实现高杠杆率购房和比较高的房屋租售比水平。“只需要交10%的首付和一些税费，首付不到20%即可购房，另外，交房时再补首付和还月供，但二手房则需要约一半首付”。此外，开发商也可在当地申请开发贷用于房地产项目开发，融资成本相对较低。

戴德梁行也表示，长期来看，随着中国投资群体在海外资产管理和运营能力的不断提升，投资模式将更多元化，投资者将会尝试通过投资基金或与当地有营运管理经验的公司组成联营体等方式投资海外地产。

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