王烨 祚波 仇惠栋

继25日出台限购政策后，昨晚7点多，南京市政府出台《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，出台13条措施监管房地产市场，通过增加土地供应，增加商品房上市量，以期稳定房价。

“宁十三条”一一看过来

一、进一步增加商品住房上市供应

1.加强房地产市场土地出让、开发建设、上市销售等环节的监管，督促开发企业严格履行开竣工合同。

2.对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

二、加大商品住宅土地供应

3.加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应，切实稳定土地市场预期。

4.加强土地出让后跟踪管理，组织对全市已出让商品住宅用地的付款、开竣工等情况进行全面核查，督促开发企业按土地合同约定进行开发建设，增加存量土地可上市房屋供应量。因企业自身原因造成未按合同约定时间开工建设的，严格按照规定及合同约定进行处理。

5.在土地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的，将严格按合同约定处罚。

三、稳定商品住房价格

6.开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏，同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格，且批次申报面积不宜低于3万平方米，不得通过分批申报价格变相涨价。

7.领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。开发企业领取预售许可证后不销售的，价格主管部门不接受上调价格的申报。

四、强化综合执法

8.严厉打击房地产市场违法违规行为，对涉嫌或参与炒卖房号、捂盘惜售等行为的开发企业及中介代理机构，一经查实，依法依规、严肃处理。

9.打击不实炒作，加大对虚假信息的打击力度，对发布不实信息、恶意炒作、制造“恐慌”氛围的行为，依法处理、严厉打击。

10.加强舆论引导，通过南京日报、龙虎网等媒体发布商品房上市、销售等相关信息，引导市场增强理性。

11.市房产、建设、国土、规划、物价、公安、工商、金融办、人行南京营管部等相关部门及各区政府，要按照本意见要求，各司其职、积极履职、相互配合、齐抓共管，促进我市房地产市场平稳健康发展。

12.市政府成立房地产市场综合执法办公室，办公室设在市房产局，市房产局郭宏定局长任办公室主任，市房产局吴春华副局长、市建委李真副主任、市物价局徐卫华副局长、市国土局冯雪渔副局长任副主任，市政府督查室、市政府法制办、市监察局、市规划局、市公安局、市工商局、市金融办、人行南京营业管理部、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区分管负责同志任办公室成员。相关部门抽调人员、集中办公，施行执法情况周报制度。

13.市监察、督查部门要对各部门的履职情况及时督查。对工作不力、履职不到位的，严肃查处和问责。 扬子晚报全媒体记者 仇惠栋

4大新提法

符合条件不上市，将记入不良信用

新提法1：

“合法捂盘”行不通了

政策原文：对具备上市条件的，房产、建设、国土、物价部门加强督促。经督促仍未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。

专家解读：具备上市条件而不上市的，在南京楼市业内通常被称为“合法捂盘”，因为南京市关于楼盘销售的相关规定中，只针对领取了预售证而不上市的房企进行处罚，而开发商如果不领取预售证的话，相关主管部门除了约谈，基本上束手无策。对于这样的尴尬处境，此次“宁13条”中首次明确将对这一行为进行约束。

专家表示，这是过去从不曾有过的，一旦开发商具备了上市销售的条件，而不积极领取预售证，妄图借此捂盘的，包括房产、建设、国土、物价等四个部门将联合起来对其督促，督促后仍不上市，除了要纳入企业的不良信用记录之外，在新房正式销售之前，还不得在南京参与土拍竞拍，应该说这是相当严厉的条款。

记者了解到，目前南京河西、城北等多个板块的楼盘已经表露出“捂盘”的姿态，由于物价部门对于开发商过高的报价不予批复，开发商索性“捂盘”不卖，今后这一行为有望被杜绝，或者开发商无法在南京购买土地。

新提法2：

土地合同必须明确住宅上市时间

政策原文：在土地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。未按合同开工上市的，将严格按合同约定处罚。

专家解读：业内人士认为，这是“宁13条”的最大看点之一，也是之前从未有过的新提法。在开发商拿地时，就要求其明确未来商品房上市的时间和规模，从而保证今后南京楼市的商品房供应量，这也被视为是针对“现房销售”的配套举措。

楼市专家指出，南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“现房销售”，这在一定程度上加剧了市场恐慌，有不少人认为南京今后两三年的楼市供应一定会出现紧缺的状况.因此在“宁13条”中，有针对性地提出在土地出让合同中就要约定上市时间，强化了房企拿地后的开发进程，不仅要明确开竣工时间，何时上市、规模多大都要提前报备，确保市场稳步前行。与此同时，开发商也不能“说话不算话”，不按约定好的时间上市，房企将要接受处罚。

新提法3：

物价部门将积极主动服务

政策原文：对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。

专家解读：以往，南京市物价部门通常是配合开发商做好物价申报，为了加快新房的上市量，“宁13条”首次提出要求物价部门“积极主动服务”，难免令人产生遐想。

扬子晚报记者了解到，眼下有开发商为了拖延上市时间，向物价部门虚报房价，申报的价目表被一次又一次打回，实质上起到了“捂盘”的作用。按照“宁13条”的新提法，物价部门将要主动服务，可以理解为当开发商第一次申报价格的时候，物价部门甚至可能会上门服务，对于区域的价格“红线”予以告知，指导房企进行房价申报备案，目的只有一个，那就是加快房源上市。业内人士认为，可不要小看了“积极主动服务”这几个字，当中的意涵很深，总之，对于想要“捂盘”的开发商来说，一定是非常大的打击。

新提法4：

成立房地产市场综合执法办公室

政策原文：市政府成立房地产市场综合执法办公室，办公室设在市房产局，市房产局郭宏定局长任办公室主任，市房产局吴春华副局长、市建委李真副主任、市物价局徐卫华副局长、市国土局冯雪渔副局长任副主任。相关部门抽调人员、集中办公，施行执法情况周报制度。

专家解读：针对房地产市场专门成立综合执法办公室，这在南京楼市中还是首次，体现了南京市政府整治楼市乱象的决心之大。有专家认为，综合执法办公室的行政执法权较为集中，也便于各部门的相互协调，每一周还要汇报相关情况，显然，南京楼市将面临“史上最严格”的政策环境，楼市之“火”到了该降温的时候了。

2点重申

不得通过分批申报价格变相涨价

加大商品住宅土地供应

政策原文：加快商品住宅用地上市节奏，增加土地上市规模，确保完成全年经营性用地出让计划，力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。通过土地市场均衡有序供应，切实稳定土地市场预期。

专家解读：南京市今年前9个月已经上市住宅类土地326公顷，出让金额接近1300亿元，创下历史新高。按照“宁13条”的规定，年内南京还将有大批地块上市，开发商不会面临“地荒”的格局。

单批次领证仍需3万平方米

政策原文：开发企业应合理安排新建商品住房的销售节奏，同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格，且批次申报面积不宜低于3万平方米，不得通过分批申报价格变相涨价。

专家解读：至于现行政策一致，目的是防止房企分批多次申领预售证，并借此涨价。不过对于较为特殊的项目，仍可以少量分批领取，比如楼盘规模不大、产品类型较特殊等等，因此“宁13条”强调的是“不宜低于”，并非一刀切。

需要指出的是，有人认为南京执行“限购”后，“限价令”将退出，不过业内人士认为，这是不切实际的想法，“限价令”仍将继续严格执行，否则南京现有的调控政策将面临“破功”的风险。

扬子晚报全媒体记者 马祚波

1大信号

疯狂楼市

降温的日子快到了

如果说前天南京限购令还没让投资客们感到秋的寒意，微信朋友圈依然充斥着“假离婚”、“变新房为二手房”等绕限购的调侃段子和看热闹的轻松心态，那么昨晚紧急加推的“宁十三条”，则着实让段子手和投资客们乐不起来了。政府连放“大招”传递的信号已经非常明显：本次调控必须达到稳定房地产市场、遏制房价过快上涨的目标，疯狂楼市到了该降温的时候了。

其实南京前日的限购令，已经显出“严打”的苗头。此前业内预测南京最有可能仿效苏、杭的“温和派”，即首先对外地人购买第二套房予以限制，而没想到最终是既限内又限外，某种程度上已经表现出了政府的决心。而在限购令遏制需求的同时，昨晚“宁十三条”直指供应，双向调控稳定市场，同时公安加入严打炒卖房号、成立房地产综合执法办公室等等全新举措同样锋芒袭人。

无独有偶，上周刚刚限购的杭州昨天也发布了土拍新规，土地溢价率超120%的必须取得不动产登记证后销售，超150%的竞投配建养老设施面积。二线城市调控不断加码显然并非巧合，可以预见的是，接下来还会有更多房价上涨过快的城市加入限购限贷阵营，形成一个楼市降温的大环境并相互影响。

长期以来，政府对房地产市场的倚重，使其在调控时往往左右为难，既要打压房价，又怕市场急剧降温影响经济。而如今，房地产市场已经到了严重扭曲的境地，两套北京的学区房就能让上市公司续命保壳，开工厂的一年收益还不如炒几套房，房价的暴涨让大量资金投入楼市，打压实体经济已成为共识，为买房而引发的“离婚潮”更是影响到了家庭和婚姻的人伦信仰。疯狂的房子成为一把双刃剑，它支撑了中国经济，也埋下了极为危险的隐患。此时，调控的杀招不得不出，市场的高烧不得不退。

对楼市来说，信心有时比实际的限购限贷政策影响更大，而投资投机客们往往会是嗅觉最为灵敏的人群，南京新政密集出台的信号能否扭转接下来的市场预期？相对于前晚限购令“短期有效”的谨慎评论，昨晚，不少专家和业内人士对新政效果和楼市未来给出了更为肯定的回答：土地和房地产市场的降温将是大概率事件。虽然我们无法预知南京楼市是否会“一夜入秋”，但可以判断的是，如果市场继续疯下去，政府的政策储备依然充足，限贷可以继续加码，实现认房又认贷，南京人买二手房不限购的缺口也可以补上。稳定市场的决心已经表明，“民政局很忙”的现象还会持续很久吗？

扬子晚报全媒体记者 王烨

济宁房产