□本报记者 高改芳

尽管近期上海楼市热火朝天，位于上海市奉贤区浦星公路东侧、金汇塘路北侧，总占地面积约3000亩“棕榈湾别墅”开盘十多年却仍旧空置。中国证券报记者在现场看到，有几幢独栋别墅已经非常陈旧。

棕榈滩别墅的开发商是上海同丰房地产开发有限公司(以下简称同丰房地产)。值得玩味的是，虽然大量别墅滞销，资金压力巨大，但同丰房地产在2015年9月从最初的自然人投资控股企业，变更为上海中科金控资本管理有限公司(以下简称中科金控，全民所有制企业)的全资子公司，实现了“民营转国有”这种业内并不多见的转型。

不仅如此，同丰地产还打算把无人问津的楼盘变更为养老项目，以此养老项目，向曾为其提供过综合金融服务的长城资产管理公司申请15亿元贷款。

同丰房地产怎么会有如此巨大的魅力？

开盘十年鲜有问津

“棕榈滩别墅”距离上海市区大约60公里。由于不通高速，从上海市区开车要将近一个半小时才能到达，交通十分不便。

中国证券报记者在现场看到，浦星公路东侧、金汇塘路北侧就是棕榈滩别墅，几十幢独体别墅全部空置。别墅旁边是一大片荒地，杂草丛生。别墅周围基本看不到行人。乐居网显示，棕榈滩别墅的开盘时间是2004年5月12日。紧挨着棕榈滩别墅的是棕榈滩高尔夫别墅，也是同丰房地产开发，2008年开盘，十几幢别墅里也看不到人。

这两处别墅没有专门的售楼处，开发如此大规模的别墅群，但开盘十年至今空置，同丰房地产的资金压力可想而知。

与别墅隔街相望的是棕榈滩海景城，其售楼人员介绍，棕榈滩别墅和棕榈滩海景城的开发商都是同丰房地产。棕榈滩别墅目前还在“封盘”，没有对外销售。棕榈滩海景城里面的住宅都已经卖得差不多了。

“棕榈滩海景城的公寓均价在1.5万-2万之间。今年4月份以来卖得特别好。现在只剩下三楼以下、150平方米以上的几套尾房。”售楼处姓高的小伙子告诉中国证券报记者。小高介绍，在棕榈滩海景城里面还有10幢养老公寓，现在已经建好了8幢。“养老项目要移交给中科金控，今年年底应该可以对外销售。都是1000多平方米的大平层分割成40-60平方米的，可能只能出租，产证方面的问题我就不清楚了。”小高称。

虽说已经卖得差不多了，但记者在棕榈滩海景城现场看到，大约只有不到一半的公寓窗户挂着窗帘，显示有人居住，但小区里看不到什么人。

上海中原地产的相关人士介绍，同丰房地产的棕榈滩楼盘属于奉贤海湾板块。“这地方远的要命，海是蜡蜡黄的，配套也没有，公寓就是投资用的，没人住。你有没有看过边上的别墅项目，草都比人还高了。几年前听说买了别墅就送高尔夫会员的，一年费用十多万，买的人也是看中这个打打球，也没人住。”该人士对中国证券报记者说。

中国证券报记者从奉贤区政府相关部门了解到，由于商业养老项目投入大，对投资方要求比较高，相关部门会要求投资方提供养老项目方案，并证实有实力运营这样的养老项目。但同丰房地产至今并未提交。

股权变更迷雾重重

企业信息查询平台“启信宝”App显示，同丰房地产成立于1996年2月。2015年4月，法人代表由袁自立变更为袁楚丰。同年8月，注册资本由5.8亿元变更为1亿元。9月，股东由黄云兰和上海棕榈滩海景高尔夫俱乐部有限公司变更为中科金控。企业类型由有限责任公司(自然人投资或控股)，变更为一人有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)。这意味着同丰房地产成为中科金控的全资子公司，自然人持股企业已经变更为全民所有制企业。今年1月，同丰房地产的注册资金由1亿元变更为11亿元。

中科金控成立于2015年7月，注册资金30亿元，经营范围为资产管理、实业投资、投资管理、物业管理、财务咨询等，为中科建设开发总公司(以下简称中科建设)的全资子公司。中科建设是中国科学院行政管理局的全资子公司。

中国证券报记者了解到，中科金控是中科建设为了收购同丰房地产而专门设立的。目前同丰房地产的股权已经挂在该公司名下，作为向长城资管融资的举债方。长城资管上海办事处收购中科建设对中科金控15亿不良债权的贷款项目，项目以中科金控作为主债权人，贷款抵押物就是棕榈滩海景城里的商业物业。

但让人不解的是，中科金控为什么要收购同丰房地产这家资金压力巨大、养老项目批文还没拿到的房地产公司，并且还欲引入长城资管为养老项目贷款。

中国证券报记者通过企业公开信息查询发现，长城资管上海办事处的中层管理人员同时担任同丰房地产的董事。

利益关联

对于长城资管中层管理人员在举债主体企业内担任董事，长城资管上海分公司给中国证券报的回复是：2014年9月，长城资管上海办事处为同丰房地产提供综合金融服务，包括商业化收购并重组中国农业银行上海奉贤支行持有的同丰房地产8800万元不良债权及对该公司5540万元贷款提供中小企业财务顾问及不良资产收购综合服务。项目总融资金额为14340万元，抵押物为同丰房地产名下的“棕榈滩海景城D1地块”的204套项目住宅现房。根据长城公司相关风控要求，上海办向债务企业同丰房地产派驻具有重大事项一票否决权的董事，对债务企业的后期运营、销售等进行监管，该董事由上海办城镇化金融业务部杨青处长担任。该任职信息可在国家企业信用信息公示系统中进行查询，但仅显示该董事姓名，并未显示该董事为长城公司员工。

长城资管方面还表示，本项目的后期管理按照长城资管的相关文件要求进行，在实施期间的本息回收正常。2016年7月，债务企业提前偿还全部剩余本金，并于2016年8月2日支付完毕项目利息，债务人提前偿还全部本息符合《监管协议》的约定。上海办配合债务企业办理相应的抵押注销登记。现该项目债权债务关系消灭，正处于项目终结的审批流程中。上海办也将同步解除相关人员在债务企业的董事任职。因此，该种债务企业的董事任职是根据长城公司相关风控要求而委派的，能更好地对债务企业的后期运营、销售等进行监管和把控，有利于项目的顺利完成，不存在会对不良资产处置项目产生影响的说法。

此外，长城资管所说的为同丰房地产提供综合金融服务与同丰房地产即将启动的养老项目是两个并无关联的项目，前者已经结束，后者即将立项。

对于中国证券报记者提出的“相关部门并没有在当地批准养老产业的规划，同丰房地产也没有拿到养老规划的批文。请问长城资管对此项目是否进行过尽职调查，项目可行性的依据又是什么。”、“中科金控、同丰房地产实质上由关联人士控制和运作。对此，长城资管有哪些风险防范措施？”这两个问题，长城资管方面并未回复。

在记者发稿前，长城资管发来最新回复称：“你说的那个养老项目，我司并无投资该项目的计划和安排。”

私企转国企的奥秘

中原地产的研究报告显示，在上海别墅市场上，今年上半年别墅供应放缓，合计供应46.46万平方米，环比下降43.63%，预计今年别墅供应将大幅缩减。上半年成交117.92万平方米，环比上涨5.8%，供求比1:2.54，均价微跌1.52%。

在上海别墅市场这样供不应求的局面下，棕榈滩别墅却仍旧无人问津。

“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”上海中原地产的相关人士指出。独栋别墅相对而言面积大、总价高。而且楼盘所在地周围配套设施不够，所以缺乏吸引力。“奉贤这种地方只能靠概念，不过不管是什么概念我都不看好。因为基础设施不到位。只能靠规划吸引投资客。包括养老项目。”该人士认为。

此外，在房地产领域，私人企业由于被国企收购股权从而变身为国企的例子并不多。“收购里面往往有较多看不到的东西，比如债务。所以一步步会走得比较艰难。”该人士分析。

中国证券报记者询问同丰房地产为何没有得到政府批复就已经开始与中科金控合作开发养老地产，并试图引入长城资管时，同丰房地产一位姓沈的负责人回答称，商业性养老项目和公益性养老项目不同，商业性养老项目由于不拿政府补贴，所以不需要到民政部门审批，只需在养老项目建好后到相关部门备案就行。该人士称，政府是支持商业性养老项目的。具体到同丰房地产的养老项目，“棕榈滩海景城”内的确在建10栋养老公寓，8栋已经建好。同丰建的也不是一般的养老地产，而是健康城概念。此外，“棕榈滩别墅”也不卖了，要做成中科院院士的疗养项目。而整个养老项目准备申请“全国养老示范基地”。对于长城资管的贷款，沈姓负责人介绍，长城资管的审核比银行还严格，不像银行坏账了还能处置。这个商业项目做不好了要自己承担。

中国证券报记者致电中科金控询问为什么会收购同丰房地产这样产品滞销的房地产企业，中科金控姓朱的女士在电话里先是表示这是商业秘密，又说中科金控没有收购别墅，然后就以不接受采访挂断了电话。

上海恒为律师事务所管理合伙人瞿沁介绍，商业地块的确可以用于开发商业养老地产。但以后运营时如果提供养老住宿等养老服务，仍旧需要民政等部门批准。

实际上，我国养老地产盈利模式尚处在探索阶段，距盈利模式成熟尚有距离。

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