8月以来，北京二手房成交量和成交价格均出现明显上涨。云房数据显示，上周（9月5日-9月11日）北京二手房成交6298套，成交均价接近50000元/平方米。链家地产数据显示，上周末两天全市二手房日成交套数均在1000套左右，成交均价超过51000元/平方米。随着地产传统旺季的到来，机构对于一线热点城市二手房价格仍然看涨。

近郊二手房补涨

北京已进入二手房存量时代，二手房价格更加能够反映市场的热度。今年3月，主城区二手房成交价率先跳涨，涨幅持续领跑；7月开始，近郊区明显补涨，价格涨幅领跑全市。

云房数据显示，8月北京主城区二手住宅价格为58070元/平方米，环比上涨1.7%；近郊区二手住宅价格为25657元/平方米，环比上涨2.6%；远郊区二手住宅价格为18591元/平方米，环比上涨1.6%。近郊区价格涨幅带动全市二手住宅价格的上涨。8月北京16个行政区价格全部实现上涨，城六区二手房均价已经接近60000元/平方米，近郊区通州价格领跑其他区域，高达34000元/平方米。不过，8月二手房成交数量仍然少于3月成交量。

链家的数据也反映出这一趋势。8月各区二手房参考均价中，西城区以88026元/平方米居首，环比上涨3.2%；城六区中丰台环比涨幅最高，达6.22%。北京16个行政区中，环比上涨幅度最高的是密云区，达8.78%。由于主城区房价太高，二手房交易近郊化趋势明显。

同时，议价空间创新低，连续5月收窄，逐步进入卖方市场。中国证券报记者了解到，在北京南城前期涨幅不大的一些小区，近期交易明显活跃，价格加速上涨，部分挂牌紧俏房源趁机涨价。

二手住宅价格走高的原因主要有三：前期楼市热潮消耗大量房源，带来房源明显不足；供需矛盾趋紧，扭转市场进入卖方市场；二线城市政策逐步收紧，加强购房者的预期。在供需矛盾趋紧的背景下，9月北京二手住宅市场或将持续走热。

新房市场出现萎缩

新房市场方面，由于房价太高和城区新盘供应稀少，六环外新盘热销已成为常态。

云房数据统计，9月5日-9月11日，北京市商品房（统计口径包括普通住宅、别墅、商业、公寓和写字楼）共成交3050套，环比减少12.2%。成交面积31.92万平方米，环比减少9.65%。成交均价30577元/平方米，环比减少13.63%。成交总金额97.6亿元，环比减少21.96%。其中，普通住宅市场共成交1025套，成交均价为29407元/平方米，成交总金额35.17亿元，成交面积为11.96万平方米。成交居前的小区均位于密云、房山、顺义、昌平等郊区。综合多周的成交情况看，新房成交规模居前的楼盘大多接近六环。

云房数据分析师王小嫱指出，受8月供应不足影响，北京新房市场成交量连续2月下滑，同时成交逐渐郊区化，价格小幅下跌。随着“金九银十”的到来，开发商为冲刺业绩，将增加推盘量，9月份新房成交量或将上升。从今年土地成交情况看，住宅用地极为稀缺，预计明年新建住宅市场将面临“供应荒”。

房企增收不增利

上市房企经营数据显示，房企增收不增利现象突出。上半年，137家房企营业收入合计为5695.3亿元，同比增长37.11%。而从平均利润率看，剔除部分停牌企业，余下120家房企的净利润率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。

分析人士指出，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄。统计显示，沪深上市房地产公司的营销、管理费用率均较上年有所增加。由于土地成本增加等原因，不少房企实际净利润率下调明显。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，从房企前8月销售数据看，大多数完成全年计划基本无压力。部分大幅调高全年销售业绩的房企预计将大力推盘，部分房企则着重谋求提升项目利润。预计今年“金九银十”的效应或将减弱。

郭毅认为，随着一二线城市土地价格不断上涨，对于房地产企业来说，提升利润水平更为重要，大力推盘带来的销售额增长并不等于利润增长。前期销售走高带来库存下降，而目前热点城市土地价格屡创新高，低库存意味着房企要花费更高的成本去补充土地储备，这将进一步侵蚀房企的利润空间，同时加大财务和经营风险。因此，如何在现有的项目中获得更高的利润，将成为大多数房企四季度的营销重点。

郭毅表示，尽管竞争激烈和土地成本高企，北上广深一线城市仍然是大型房企竞争的焦点。二线城市中，经济相对发达、人口呈现净流入，同时区域房价价格泡沫不严重的城市，将吸引众多房企涌入。记者 张玉洁

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