受8月份中小学开学季、加之受相关政策的影响，济宁二手房交易量、交易价格均有所上升，住宅租赁业务环比下降一成。随着毕业季、开学季租房高峰结束，二手房租赁、销售市场成交量开始下滑。此外，随着越来越多的教育新政策落地实施，房屋陈旧、配套设施差的老旧二手房渐被冷落，高楼林立、服务完善的新建二手房成为投资者、改善一族眼中的香饽饽，市民开始关注新地段的教育地产及周边配套设施，将各方面较为完善的小区房源作为投资、改善目标。

新政措施

每套房产非同一产权人，五年内只有一个入学资格

记者日前从相关部门获悉，除了对教育资源的使用限制之外，城区户籍适龄儿童入学户口、房产、现居住地址一致等方面都做出了具体规定，从2016年9月1日起，原则上五年内每套房产非同一产权人不可再次享受政策内入学机会，便对二手房有了较大的影响。“五年内每套房产非同一产权人不可再次享受政策内入学机会，也就是说，房东如果把名额用掉，即使卖掉这个房子，买方的孩子也上不了学，这几乎是对老旧二手房较为沉重的‘打击’。以前借钱买房上学的家庭、炒房投资客，只能另想出路了。”吉祥小区附近某房产中介告诉记者，今年的中、小学入学条例几乎是近年来最为严格、完善的，几乎做到了人人平等，没有漏洞可钻。“目前政府已经开始在各个区域建设学校，满足中小学的学位需求，保障让每个孩子都能受到平等的教育，严格的入学条例其实就是为了防止一些市民跨区域入学，造成教育资源浪费。”据教育部门工作人员介绍，城区部分地段的学校经常出现学生招不够、学员少的情况，而在部分区域却人满为患，这也对区域性经济造成了二次浪费，如果学校配套资源平均化，学生不再选择性择校，对于区域性的经济、治安等也能够起到平衡作用。“所住房屋就近入学，在各个方面可以减少居民各项开支，更有利于提高居民幸福指数。”业内人士说。

租赁市场

交易量有所下滑，城区中心区域房源受青睐

“之前毕业季高峰时，不少房源放出当天便能找到租客，有时还会有几个租客同时看上同一套房源。可是，现在有些房子放出来半个月都租不出去，租户不是嫌租高就是嫌房源不好。”科苑小区附近一中名介人士告诉记者，8月份过后，大部分应届毕业生、外来务工人员已租到房子，该月的看房量下降了20%左右。记者从某房产中介发布的统计数据了解到，8月份该公司成交的二手住宅租赁宗数环比下滑15.8%，远郊、非教育地产下滑的指数则高于20%。“尽管8月城区二手住宅租赁宗数下滑明显，但租赁价格却根据区域性上涨，一些好户型，好位置的房源涨幅达到15%左右。”洸河花园附近的一位房产中介告诉记者，由于一些小区并非教育地产，但是距离市区较近且周边服务设施齐全，因此也受到应届毕业生、白领的青睐，租金相对来说有所增长，一些装修好、家具齐全的好房源每月租价1500元左右。

记者在采访中了解到，从9月份到年底，租赁市场的租金会受市场需求驱动而出现先涨后跌的情况。尽管如此，租金并不会重回今年春节后的低水平。“接下来，市场租金可能会出现回调，幅度估计在1%到2%。”某房产中介人员预测称。

销售现状

老城区教育地产高身价、高房龄 曾经的风光有些褪色

“不少购买教育地产的市民其实只为了购买一个‘户口’，所以最好能买到小面积、低总价的房源。一般情况下，购房者并不会住在新买的教育地产中，一般都是租出去或者把身在外地的父母接过来居住。”据某房产中介人员介绍，其实，并非所有周边有学校的房子都好卖，部分总价较高的房子在二手房市场上就没有那么吃香了，即便是城区最受瞩目的铁塔寺小区的的房子也有愁卖的时候。

记者采访发现，一些房源面积在90平米左右甚至更大、单价在7500元/平方米左右、房龄在30年左右的房源成了二手房市场上的“老大难”，这部分房源的总价都超过了67.5万元。按照最新的政策，最低首付也要20万元以上，且因为房龄太老，贷款时间也会大大缩短。“其实67.5万元完全可以在济宁中心区域购置一套90平米左右的优质住宅，而单纯是购买‘学校户口’的家长则一般都愿选择20万元至50万元左右的小面积房子，未来的出租也相对容易。这样来看，一些总价较高、房龄较老的二手房显然处于市场中的劣势。”

此外，随着居民收入的增加，一些居民更愿意让孩子读优质民办学校甚至双语国际学校，师资力量和学校硬件水平都不错，公办小学并非唯一选择。

新建教育地产

配套设施渐成熟 投资客、改善族更热衷

目前，在城区二手房市场中，汇翠园小区、警韵之家周边片区、南池片区、古槐北路片区等区域较受市民关注，一些投资者、改善一族也最为青睐。记者采访了解到，上述几处区域周边都有较为成熟的配套设施，且交通便利，绿地、商场等一应俱全。“我们公司刚从铁塔寺小区搬过来，现在主力是发展南部、北部区域的房产，中心城区的二手房房产目前已经没有多少潜力了，未来二手房买卖的发展方向以城区周边的二手房为主。”舜泰园小区附近的房产中介人员告诉记者，如果今后都按照今年的入学方法择校，那么年代久远、老旧的房产可能较为难卖，而且已经有一些投资者选择户型小、楼层好的房源进行不动产投资。“一些投资者认为，在没有合适的投资项目时，购买一些新晋现房的房子然后出租，等待周边设施齐全、房价上涨、有合适投资项目时再售卖。”“现在政府逐渐重视教育问题，也就是说今后的教育也会越来越均衡，那么就应该为孩子营造更好的居住环境。如果因为上学问题去购买城区的老房子，我个人感觉有些资源浪费，而且对孩子也不公平。”在家住南池公馆的李先生看来，现在教育不均衡的问题已经没那么严峻了，况且中小学每年都要招收新老师，以师资力量来看，每所学校应该都差不多。“只有部分学校拥有特级、高级教师的头衔，况且学习不能全部依靠学校老师，孩子的教育是多方面的，家庭教育理念、成长环境、居住环境等因素也很重要。”

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