吴名遂 绘

这几天，网络社交媒体上，一条所谓“炒房终极模式”被高频次转发，引发热议。一道看起来“完美”的“稳赚不赔”的算术题，在业内人士看来，“属于梦想，不可能”。这道算术题成立吗？所谓“终极模式”的一个版本，来自这样一段文字：“我和我老婆现在在北京只有一套房子，这套房子房产证只写我老婆一人名字，然后我和我老婆假离婚。现在这套房子值700万元，我让她把房子以1000万元的价格卖给我，我首付给她300万，贷款700万。这样，我们继续住着房子，手里多了700万，用这700万进行投资(包括投资到我公司)，投资的收益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了。如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”

这位人士还写道：“现在北上广有很多人在这么做，这就是次贷危机的来源。”

那么，通过这种所谓的终极模式，炒房者真的可以借一套自有住房，套取巨额的银行贷款资金，然后继续持有房产、坐享房价上涨收益，又把风险转嫁给银行吗？

答案是否定的。溢价率逾四成，通不过评估关沪上一位股份制商业银行零售部门工作人员分析，这一“终极模式”的关键漏洞在于评估。一套市场价值在700万元左右的房子，要卖到1000万元，溢价率达到四成以上，很难通过评估。

据介绍，对于二手房交易，银行批准多少贷款，不是简单根据买卖双方的成交价来确定的，而是要依据评估价。只要向银行申请商业贷款，二手房买卖交易就必须要通过评估，无论是卖高了还是卖低了，与银行合作的评估机构都会给出提示。如果是严重高于实际市场价值进行交易，那就属于交易价格虚高，涉嫌骗取银行贷款，银行依据评估方的意见，不会轻易批准相应的贷款额。

如果当前市场实际价值是700万元左右，那么一般来说评估机构给出的估值也在700万元上下，不同的银行以及合作的评估机构，标准有松有紧，判断评估出来的估值有高有低，但偏离四成以上的幅度不大可能出现。银行还会实地勘察这套交易房产的情况，如果成交价明显高于周围同类型房价，业务员也很容易识别。

“银行以谨慎、保守著称，风险控制严格，信贷审批需要通过支行、分行，甚至总行等不同层级，有预审、初审、终审多道环节，信贷员的业务考核与审贷老师的考核标准不同，要层层过关难度太大。”一家国有商业银行信贷业务员介绍，在实际操作中，为控制风险，成交房屋的实际评估值在市场价基础上还可能有折扣。先期成本上百万，值不值？根据银行的风险把控原则，能够贷足七成的贷款客户，要满足诸多条件，按照目前政策，除了符合首套住房条件，而且要年龄足够年轻，有足够长的年限有收入可还贷；最重要的还是个人信用评价要好，没有任何银行违约记录。

即便符合以上种种苛刻要求，这宗案例在现实中操作可能性依然很小。对于网传案例，银行业从业者连问几个问题：既然资金紧张，这宗买卖虽是自买自卖，要凑足首付三成的300万元现金也不容易，钱从哪里来？二手房买卖需要承担税费，共计上百万的税费从哪里来？总的来说，要有意从银行骗出这笔700万元的资金，自己要先投进去的现金成本也要数百万元，值不值？

房贷分析师指出，房贷额度还需要考虑借款人的还款能力，一般月供不能超过月收入的50%，否则贷不出款。贷款700万，数额较高，而且还是二手房，最多贷到20年，即便按照目前利率打八五折优惠，也要月供4.3万元。这意味着借款人的月收入要接近10万元，这样的客户毕竟属少数。即便真的贷出这笔款项，就算有公积金可以冲抵，每月仍有至少3万多元需要现金还款。

业内人士指出，这位当事者说把贷出的资金投到自己公司的资金缺口中或者做别的投资，用投资收益来还贷，此举也充满了风险，“在当前经济环境偏冷的情况下，如何保证用这笔资金进行投资的收益是稳定的？万一投资亏本了连本带利那么多钱怎么还？”

此外，还有从事房地产交易的业内人士提醒，在楼市交易活跃时期，“假离婚”的确不在少数，但其实假离婚需要办真手续，把房产过户到对方名下，假离婚“弄假成真”、房产证上却没有本人名字了，这也是一大风险。■记者 杨群