如果买房自住，“深圳客”选择广州的可能性较小，因为惠州、东莞、中山的距离更近；如果买房投资，“深圳客”选择广州的可能性极大，因为会有比较心理，他们会以深圳、北京、上海三大一线城市的房价作为标尺，衡量之下发现广州房价如此之低，日后很可能会有很大发展空间，吸引力极大。

“广州客”去，改变了佛山局部楼市格局；“深圳客”来，也将会改变广州局部楼市格局。

一线城市买家外溢，改变周边楼市格局的现象，早已上演过。例如广州之于佛山、清远；例如深圳之于惠州、东莞、中山。现在，已经到了一线城市买家外溢，改变其他一线城市局部楼市的时候。

在过去，广深之间的房企往来密切，买家之间则保持互相观望、极少往来的姿态。现在，导致这种状态的因素发生了很大改变。在过去一两年时间里，深圳房价飙涨，到了今年6月份，深圳房价突破6万元/平方米大关，远远抛离北京、上海，至于广州，只能在深圳身后“食尘”。这两年房价的快速飙升，让“深圳客”投资的心态更强，很多人一边后悔失去了投资深圳的机会，一边将目光投向了同为一线城市的广州。

如果买房自住，“深圳客”选择广州的可能性较小，因为惠州、东莞、中山的距离更近；如果买房投资，“深圳客”选择广州的可能性极大，因为会有比较心理，他们会以深圳、北京、上海三大一线城市的房价作为标尺，衡量之下发现广州房价如此之低，日后很可能会有很大发展空间，吸引力极大。至于其他非一线城市，因为没有衡量标尺，吸引力会下降。

深圳的自住买家有能力改变惠州、东莞、中山楼市；深圳的投资客就更有能力改变广州局部楼市。相比自住客，投资客可用的资金更多，购买欲望更强，一次性买多套的现象就会更多发生。增城的一些大盘，上半年“深圳客”的占比达到一两成；有些大盘虽然没有对此进行专门统计，但销售人员通过自己成交的情况估算，“深圳客”在楼盘的占比达到5%-10%。从目前情况看，“深圳客”的胃口并不局限于不限购的增城，在南沙甚至在荔湾的广钢新城，都能看到不少“深圳客”的身影。

“深圳客”更大规模到来的同时，广州楼市本身也正处于一个即将发生改变的阶段。今年以来，随着广州成交状况的火热，一手住宅库存消化期越来越短，按照最近半年的成交速度，广州目前一手住宅库存消化期降至8个月左右，再次进入供不应求阶段。“深圳客”的到来，一方面会实际加大供不应求现象，同时还会影响买家心理，放大这种现象，刺激市场更快成交速度，商家涨价的信心更足、大家的心情更加迫切。那些“深圳客”较为集中进入的区域，成交会继续放大，价格会进入更快速的上升通道。

至于将会被“深圳客”改变的广州局部，一是增城，二是南沙。

增城不必多说，因为这里的房价低，因为这里即将开通地铁，因为此前较多深圳人在此置业、是深圳人最熟悉的广州区域。更重要的是增城不限购，是留给外地买家进入广州的“小门”，外地买家可以从容进出，只要钱够，想买多少套就买多少套。至于南沙，因为这里是自贸区，和深圳前海有相同的前景，在前海房价涨到每平方米7万元的情况下，单价刚过万元的南沙就是“白菜”。虽然有限购政策存在，但还是有办法买到，只是过程有点麻烦。如果怕麻烦，还可以选择商用物业。

对于即将到来的改变，广州买家也可以采取跟随政策，出手那些即将发生改变的区域。

(执笔/张秀钦)

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