区域探营 羊城晚报记者 詹青

“后进生”的务实人生

这种故事你一定不会陌生。对一个从小被灌输“一切只能靠自己”的孩子来说，一般不会有太多不切实际的梦想，务实与理性是他们的个性。但随着时间推进，他们居然在长期积累中完成逆袭。

“学霸”的戏剧化体验

“赢在起跑线上”，一路遥遥领先的“学霸”，有时候也会受盛名之累。毕竟在奔向成功的路上，需要天分，同样需要积累。他们赢在起跑线高起点上，也同样输在起跑线的不理性上。也许对他们来说，更多情绪上的起伏与交给时间的戏剧化体验，是一种更好的学习方式。

相比一出生就是赢家的“投胎专家”来说，有一种逆袭叫做“女大十八变”，常常以励志作为标签而被视为“鸡汤”的重要原料。

同挨着一座白云山的“两姐妹”——白云山东麓，是默默无闻的广州大道北板块；白云山西麓，是有着“高大上”出身、曾经向城中财富塔尖珠江新城发出挑战的白云新城。

天啦噜，你居然胆敢拿这两个板块做比较，脑子不会是烧坏了吧？

切，没有戏剧冲突哪来好看的情节？看完再来点评。

“脏乱差”、“城郊结合部”，这是从前人们对于广州大道北一带的印象。假如在前两年，你看到广州大道北楼盘广告上打着“天河北CBD”的招牌，你一定会觉得这胡扯得也太没节操了。但，事实就是这样，仅仅两三年时间，“后进生”逆袭成为城中新贵。

而今天的白云新城，仍然是高大上的、前景不可限量的，却不如昔日般风头无俩。对从来都是“学霸”的白云新城来说，起跑线太高，跑得太快，也许同时也意味着输在盛名之下。

A起跑线上的天差地别

以亚运会为契机，广州城市建设进入一个跨越的时代。对白云山东西麓的两个板块来说，同样如此。只不过，那个时候，白云新城的光环太耀目，谁也不会注意到另一边的“丑小鸭”。

2010年是白云新城最引人瞩目的时光。被定位为广州副城市中心的白云新城在高大上的规划下出台，引来各方资金抢滩。这一年，万达进入羊城，白云万达广场奠基并在同年开业，成为王健林剑指广州的第一个项目。当年年底，白云新城三块宅地拍卖，引来保利、中海、城建、路劲等多家大型房企竞相逐鹿，疯狂过后，三块宅地的楼面地价分别被推至近两万元/平方米，一举刷新广州地价纪录，也是时至今日白云新城地价的最高水平。当时广州一手住宅销售均价仅为1.2万多元/平方米，白云新城一手楼价也不过是1.8万元/平方米左右，此次拍地十足是“面粉贵过面包”。有专家一度认为“五年后白云新城的楼价将会超过珠江新城”。

这个时候，谁又会注意到另一边默默无闻的“丑小鸭”呢？还是这一年，广州一口气开通六条地铁线路。其中包括一条通过广州大道北的地铁三号线北沿线，这条地铁从天河区体育西路出发，经过燕塘—梅花园—南方医院—同和等站点。同期，白云新城也同样开通地铁二号线北延线。应该说，同样是开通地铁，两者的待遇与初衷还是有所不同。地铁三号线北沿线的开通更多是沟通新机场与市中心区所必备的交通配套，广州大道北板块不过是沿途捎带受惠；而白云新城的地铁，则是十足为了拉动该板块的潜力而配备。

B “后进生”：挡不住的人气

也罢，虽然没有高大上的规划，但总归地铁通了。这六年来，“后进生”低下头默默做自己的事。从怡新花园、云景名都、云山熹景、合一国际等沿着广州大道主干道布局的一大波楼盘，尽管素质都不错，但大多数卖的是“亲民价”，主要面向刚需买家，由于定价合理，成交迅速，很快便聚集了庞大的居住人口。这些买家的特点非常明显：刚性需求、新广州人、在天河CBD工作，这部分人群与当年番禺华南板块的购房人群相近，具备非常大的成长性。

这几年，由于天河区、越秀区城中村拆迁改造，一大批原来在城中村居住的人群向外转移，交通方便的广州大道北，成为他们转移的目的地之一，人口聚集速度非常快。

总之，务实的“后进生”在近几年内完成了丰厚的资本积累：人气。

C “学霸”：“地王”的泡沫与“出走”的公建配套

而这几年，赢在起跑线上的白云新城却开始了“盛名之下”的尴尬等待。

首先，是人气一直没有迅速提升。广州白云万达广场、五号停机坪这些个定位不低的大MALL，甚至出现街铺空置的现象。其次，还遭遇公建配套骤然“出走”的插曲(原规划中三个选址白云新城的文化设施公建配套突然宣告移离)。在居住氛围上，几个“地王”项目打造精美，然而，以豪宅为定位的板块，本身就不可能做得非常热闹，而起点颇高的地价更让他们担负了沉重的包袱。

时运不济，在楼价疯癫过后，2012年广州楼市迎来“平盘时代”，2012年的楼价仅比2011年涨了百余元/平方米，成交陷入低迷。然而“地王”如何贱卖？价格降不下去的“地王”只能采取自然销售、缓慢去货的策略。如今这一带的保利云禧仍有尾货在售，对开发商而言，指望在这里赚大钱已经不太可能。而白云新城，也受盛名之累，沉寂地度过这些年。

D “后进生”爆发，挡不住的魅力

有了“人气”，你突然发现，什么优点都来了。这对“后进生”广州大道北来说，可以说是感受极深。

比如人们突然发现，这里其实离天河CBD中心很近，记得某房企曾经以“一首歌的距离”来诗意描绘。

比如人们突然发现，这里其实生活很方便。购物不愁；还有三甲南方医科大学、157医院；学校也不缺，有省一级学校，依托南湖老牌豪宅区，还有不少国际化学校。

比如人们突然发现，“后进生”其实也是天生丽质，南湖风景区是实打实的老牌豪宅区，华南植物园、火炉山等生态资源也摆在那里。

务实理性的“后进生”完成了成功的逆袭。于是，资本来了，“地王”来了，来得比其他任何一个板块都要轰轰烈烈。

2013年，同宝路住宅地块拍出，折合楼面地价超过2.5万元/平方米；梅花园一宗住宅地以22510元/平方米拍出；沙太路的白云配件厂地块以24497元/平方米的楼面地价拍出。再过一年，还是在这里，诞生超64.5亿元的“总价地王”。

“地王”显示资本的最高认同，此后，代替“后进生”的桂冠实在太多：“后天河CBD”、“首善之区”、“花园城市”……今年，“地王”项目火力齐开，展开高峰对决，产品线覆盖刚需及改善型买家，从项目规划、户型设计到室内装修皆走高端路线，板块均价达到3万-3.5万元/平方米，个别项目的售价更高达4.5万元/平方米。

E “学霸”修改规划，酝酿蝶变

拜楼市大旺所赐，近年白云新城“地王”项目也可以长舒一口气，然而，毕竟盛名不如昔日。

2014年，白云新城规划再调整。和曾经进行过规划检讨的珠江新城一样，没有人会否定白云新城对于广州这座城市而存在的巨大价值，但必须承认，对白云新城的规划思路与建设需要耐心。

这次的规划调整，增加了127万平方米的商业服务建筑面积，减少与此相当的居住建筑面积，目的是“为优质意向企业提供总部，打造总部和商业集聚区，提升地区商业氛围”。

在“打造总部经济”的规划新思路下，白云新城换来完全不同的格局。尤其是今年，白云新城开始抛却盛名之累，酝酿蝶变。今年，白云文化广场地铁上盖的市民广场规划调整正式通过审批，广东画院、广州城市规划展览中心两大标志性建筑雏形已现，太安堂医药电商中心、韩后化妆品、娇兰佳人三大企业总部将破土动工；东方航空广东分公司落户白云新城；李锦记集团和碧桂园也将进驻。此外，白云新城今年还将出售5宗住宅商业地。

白云新城的未来徐徐开启，“学霸”的前景依然一派光明。

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