近年来,随着我市房地产市场的迅速发展，写字楼、商铺也越来越多。这些房产定位高端，建成后或成了城市地标，或建筑风格迥异，但相同的是，租金都抬高了一大截。虽然关注的人较多，购买或租赁的客户却寥寥无几。更多的投资者逐渐把投资目标放在小面积商铺、社区类地产等区域，成本小、见利快、风险低成为小面积商铺热销的主因之一。

经营不善的综合体铺面出租难，无奈降房租

“从目前经济大环境来看，济宁的商铺房租并没有大幅度下降，只有部分新建区域出租率较低，导致租金下降。农贸市场类的门面房、繁华地段的写字楼等，大多都是以前跟房东达成的租房协议，签订了合同，约定租金每年上浮固定的百分比。”某社区物业公司负责人告诉记者，目前一些新铺面或者“从未开过张的铺面”，受经济大环境、电商或商铺存量过大等影响，皆面临出租难的情况，而房东不得不降低租金来对外出租，也可以说，这部分新入市的“门脸房”确实降价了。“实际上，正在经营中的或者已经出租的‘门脸房’并没有降价。”

记者发现，在某些商场里面，比如一些经营不善的综合体，铺面长期租不出去，无奈只能降房租。大部分已出租且签订合同的商铺，因为有合同作为前提，部分店主因今年生意不好做，跟房东商量降房租，可房东拿出合同，上头白纸黑字写着呢，都商量不下来，挣扎到最后就只能退租。“2008年前后，济宁一些有眼光的商人逐渐由住宅投资转而商铺投资，由‘炒房人’摇身变成了‘炒铺人’，大量的资金用来购买铺面期房，目前铺面均已交房，但由于实际需求并没有那么多，大量的铺面都闲置下来，未能出租成功，现在只能‘降低姿态’，靠低价格来吸引人们租赁开店。”业内人士分析说。

投资风险相对较低，社区便利铺成香饽饽

在一些黄金地段受到大家认可的项目，小面积铺面几乎都已经售出，约半数投资者理想的投资商铺面积在20㎡至55㎡之间，这一面积区间的商铺总价易控，贷款投资压力较小，转让起来也更易出手。“想投资一个商铺，面积不要太大，钱闲着也是闲着，不如现在购买试试看以后能否增值。”从事建材行业的李先生说，多方了解之后发现社区商铺的投入比较小，而且后期回报比较稳定，万一出现紧急情况，变现又比较方便。“上半年政策很好，就乘着政策的春风赶紧买了套房子。买了房子之后我就发现小区的周边全是楼盘，刚好小区正在销售沿街商铺。看到这个商机，就马上入手了一套50㎡的小户型商铺。”家住五里营附近的孙先生告诉记者，他觉得购买小户型商铺不用花太多钱，以后可以开个小店，也可以租出去，非常划算。“社区商铺大多用于销售生活必需的日用品，营业收入稳定，投资风险也相对较低。”投资者王先生说，社区商铺之所以被投资者青睐，主要是由于居民生活购物具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价，并不逊于城区商业街。而且只要社区发展环境良好，随着社区入住率的提高和居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高。

投资商铺不仅要关注地段，还要选靠谱的开发商

“随着城市居住区域的不断迁徙和扩张，业主消费能力不断提高，使得社区商铺这类物业形式得以迅速发展，社区商铺正逐渐成为潜力最大的商铺类型之一。正因为社区商铺业态的多样化，使得一些投资者对此趋之若鹜。”据业内人士分析，地段永远是选择商铺的不二法则，选对了地段，未来商铺的升值空间不言而喻。而且社区商业从未来发展空间、发展前景和政府的支持与市场的需求来说，确实是一个非常有前景的商业形式。整体社区商铺的投资前景处于稳定上升状态，但考虑到交通、业主和周边消费力等因素，投资者也要有所选择。

商业地产投资收益包括商业经营的利润、长期的租金收益、物业的升值空间等，在选择社区商铺进行投资时，注重项目的规模、体量、居民人口构成同时，还要关注项目开发和销售进程，开发进度也是性价比的一个重要部分。从低风险角度考虑，选择社区建设较为完善、销售进程完成大半的项目最合适，这样一来，投资者就能尽快实现租金收入，省去了“养铺”的两三年，甚至三五年时间。同时，也要评估开发商的开发实力以及背景，品牌开发商都会有比较系统的后期运营方案，能够给置业者提供一定的安全保障。

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