社论

近期，温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证，而其房产交易价也才不超过100万元，即如若续期，缴纳的土地出让金将占到房产交易价的三分之一至一半左右。

土地的限期使用权连带而来的房产使用限期，一直是焦点所在。尤其在眼下房价高企与住宅高库存并存的情况下，房产归属与存续何去何从与每个人的权益休戚相关，因此，温州的高价续地事件触碰到了这根民众最敏感的神经，随即引起各界热议。

土地使用年限的来历，要追溯到1990年。为了顺利推进国有土地使用权出让工作，当年5月，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》），开始对城镇国有土地使用权实行出让制度，阐明了“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”，同时将土地使用权划分为20年、40年、50年与70年数档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。居住用地的最高使用年限为70年，正是从这条暂行条例开始。而此次温州面临续期的，正是当年划分为20年限期档的土地，从去年开始，它们陆续“撞限”了。

对于土地使用年限的讨论从来没有停止过，但当现实中真正面临“撞限”在即的土地，才令人如此深切地感受到在这一问题上无法可依的彷徨与即将带来的巨大影响。当时对于土地使用年限的规定，是出于便利土地使用权的出让，对于续地问题并没有充分的考量与规划，甚至其后对此年限划分都没有形成相应的土地管理法。根据《暂行条例》第四十条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”若依此规定，期限届满后即使土地上的房屋是新建好的，国家也可以将其回收或直接拆掉，而无需为此付出一分钱，因为这既不属于征用也不属于拆迁而是无偿取得。这显然是没有考虑过交易的合理性问题，在脱离现实的简单化想象下做出的一条规定。进入21世纪，土地出让与商品房交易已十分成熟，此时推出的《物权法》则规定，土地到期可“自动续期”，这固然部分安抚了民众的焦虑却远未能解决土地使用年限的问题，因为如何续期、是否需要再缴纳土地出让金、缴纳标准为何均无任何说明。一条暂行条例模模糊糊地规定了土地使用年限，一直用了20多年，其与后续的法律法规之间还存在着一定的矛盾，可以说，在土地使用权及其年限方面，法律是极为滞后甚至缺位的。

随着时间流逝，40年、50年和最高年限70年的土地也会“撞限”，如果等到那个时候才来思考土地使用权的存续问题，就太晚了。眼下，土地使用权及其年限相关规定的模糊已经衍生出关乎经济社会发展命运的实际困难。土地的自由流转因权属与年限而受到限制，是土地制度改革绕不过去的一道坎。近年来一直在试点的房产税，争议点除了权属模糊涉嫌重复征税外，也关乎房产税的核定标准，目前的试点都是按房屋套数与面积为征税标准，却未将土地使用年限考虑在内，但如果剩余年限5年和剩余年限50年的土地上的房子要交的税是一样的，续地费用却非常高，这显然是不合理的，使用年限令问题变得复杂很多，也成为了房产税推进道路上必须解决的主要问题。

土地使用权“撞限”在即，无法可依地任由各地自由发挥，对民众权益保障与民心稳定均有极大影响。对于此等国计民生的大事，法律不能缺位，土地使用年限期满后续期是否无偿，如果无偿续地是否逐渐改为永久性产权，而如果要续费，依据为何，标准为何，由谁来续费，都亟待给一个明确的说法，以打消公众疑虑。