2012年的中国楼市，已届年关。

这一次，它裹挟着 崩盘 、 救市 、 价格跳水 的喧嚣，再度淬炼市场神经。

坏消息 已然接连释放。无锡楼盘降价过万提早引发楼市震动，随后温州地价降18.03%、房价降40%的消息相继跟进。

成都三季度商业地产集中入市，推动甲级写字楼空置率至40.9%，创下历史最高水平。

在陕西，面对低迷的楼市，一纸 限利 新政匆匆出台，地产项目利润率被要求控制在10%左右，引来业界哗然。

贵阳因 购房送户籍 新政，被舆论推至 崩盘论 的风口浪尖，成为年末楼市中的吸眼球话题。

正当贵阳地产业界、学界致力于反驳 崩盘论 之际， 全国超20城市上调公积金贷款限额 的消息即刻传来，11月， 温州崩盘 争议再起。

值此，《瞭望东方周刊》深入贵阳、温州等地楼市，考证楼市 崩盘 虚实，追踪地方政府 救市 源脉，挖掘楼市背后盘根错节的资金勾连。

我们试图呈现楼市的真实面目，并期许中国楼市在极端的 崩盘论 消极影响中获得积极反思。

贵阳楼市 崩盘 真相

中国第一神盘 的价格被人称为在做 自由落体运动 。《瞭望东方周刊》注意到，当花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳本地媒体披露其 价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米 ，而不到两年工夫，现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米

《瞭望东方周刊》记者康正|贵阳报道

中国房价最低的省会城市---贵阳，在10月中旬到11月中旬的一个月间，突然身陷楼市 崩盘 的汹汹物议当中。

但是，像焦元强这样土生土长的贵阳本地人，大都不愿相信，他们的城市真的会像外面人说的那样，将成 第二个鄂尔多斯 。

崩盘？我两个同事刚去花果园那边一人买一套呢，场面啊，简直跟买白菜一样。 10月24日，焦元强告诉《瞭望东方周刊》。

56岁的焦元强，是贵阳市民政局下属按摩医院的一名按摩医生，从上世纪80年代工作至今，眼睁睁看着按摩收费涨价将近100倍，而他仍旧租赁居住在公家的特价房中。问题在于，即便自身处境如此，他也不会相信，贵阳的房价会跌，更别说楼市会崩盘。

他所说花果园楼盘的购房盛况，没有夸张的成分。就在 崩盘论 闹得沸沸扬扬的10月下旬，这个曾被界推为 中国第一神盘 的楼盘，售楼部仍在持续呈现熙熙攘攘的交易场景，这一场景被包括本刊在内的国内一拨又一拨记者亲历见证。

与此同时，贵阳市住房和城乡建设局正在对 全市房开商预（销）售备案 进行监测。监测数据显示，9月24日至10月7日两周，贵阳新建房销售网签量为3334套，面积32.4万平方米；10月8日收假后的两周，单周成交量收稳在2000套之上；10月下旬的两周，单周成交量3000套以上。

10月的销售状况基本维持了贵阳自今年下半年以来 持续突破单周两千套 的销售态势。11月中旬，贵阳举办 房交会 ，11月19日，房交会组委会发布数据显示，展会3天共成交1108套房屋，成交金额近6.7亿元。

上述一系列数据，在很大程度上对冲了 崩盘论 的影响力。

崩盘论 出笼记

10月9日，双节收假后第二天，《国际报》头版头条刊发《贵阳楼市拉响过剩警报》文章。

文章披露了两个事实。一是统计贵阳部分在建楼盘的规划居住人口，总数已达200万，而贵阳全市常住人口也不过400多万人，因此 供应与需求存在巨大偏差 。

二是贵阳市政府在9月出台《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，措施涉及购房 送户口、减契税、送车牌 诸多举措。

就媒体披露的数据，财经评论人士吴其伦进行公开评说，认为 贵阳目前的现状是供严重过于求 ， 这是典型的政府救市 ， 政府成为地产商的超级销售人员 ，并抛出了 预计贵阳会成为继鄂尔多斯、温州之后第三个楼市崩盘市场 的观点。

此观点一出，舆论为之哗然，随后， 贵阳将成第二个鄂尔多斯 的楼市 崩盘论 ，便在公共媒介急速繁殖、扩散。

10月24日， 崩盘论 余温尚存，吴其伦告诉《瞭望东方周刊》，贵阳楼市崩盘的观点是他第一时间提出来的，现在，他已经在写第二篇文章，准备对当地的反驳进行再反驳。

吴其伦再次从贵阳的房价收入比、政策托市、人口基数、产业支撑等方面阐述了他的 崩盘 见解。

不过，针对本刊记者进一步询问，吴其伦坦言，他对于楼市崩盘的判断，并非基于任何经济模型或者数学模型， 我主要分析政策形势，因为中国房市是政策市 。

本刊记者转述了贵阳地产业界对于吴其伦专业背景的公开质疑。对此，吴其伦反驳说： 他知道我身份吗？我一年做几个房地产案子他知道吗？

吴其伦为此专门介绍自己的地产履历， 我最早做，然后在浙江XX集团做商业地产。还做房地产的全案策划，之后又研究房地产这么多年，判断国家政策的准确率非常高。

事实上，不管吴其伦此番见解存在多大的不确定性，但他的 崩盘论 一出，在贵阳地产业界、学界还是呈现了震动态势。

吴其伦抛出 崩盘论 是在10月上旬最后一天，贵阳方面对此展开的反驳，几乎持续到了11月。

反驳声势不小。先是贵阳地方媒体一驳再驳，继而有当地经济学教授发表文章。而后，又有地产公司总裁级人物撰写长达数千字批驳文章。

笔战 之后，由地产公司提供支持的各种行业、媒体论坛亦渐次登台，贵阳地产业界 精英 齐聚一堂纷纷发声，或诉苦、或指责。

贵阳方面甚至一度有消息说，多家地产商或联合起诉 崩盘论 制造者。

吴其伦对起诉不以为意，他告诉本刊记者： 我这就是一个善意的提醒，我根据你的市场状况做出一个你要崩盘的判断，不可以吗？起诉我才不怕呢。

中国第一神盘 房价腰斩

此次反驳 崩盘论 的先锋，是贵阳花果园楼盘的实际地产商贵州宏立城集团（下称 宏立城 ）。集团副总裁陈晓辉、策划部经理蔡劲，均亲自写文章批驳 崩盘论 。

其中，陈晓辉还专门界定了 崩盘 的标准：一是房价出现大幅度下跌，跌幅超过30%甚至50%以上；二是成交量出现停滞，大幅萎缩。

宏立城现在至少位列贵州本土地产商前三甲，而这一身价几乎完全从花果园项目中掘取。在此以前的十数年中，宏立城地产业务履历仅显示为在贵阳开发过一个楼盘。

2010年，宏立城从政府手里取得总建筑面积达560万平方米的花果园彭家湾棚户区改造项目，项目投资规模300亿元。

2011年，宏立城再次拿下五里冲片区改造项目，该项目毗连彭家湾片区，系彭家湾项目的延续性项目，投资规模600亿元。

至此，宏立城的花果园项目成为一个总投资达900亿元的巨无霸，拿这一投资规模与当时30亿元级的企业总资产相比，投资杆杠不言而喻。

贵阳另一家本土实力地产商负责人则对《瞭望东方周刊》说： 宏立城刚开始甚至都没有30个亿的资产，他是拿几个亿来撬动这个项目。

宏立城尚不是上市公司，其财务状况、资金链条、融资渠道均不为外界掌握。

花果园销售形势看上去颇为乐观。自2010年11月27日开盘以来，截至2012年10月，它已连续23个月蝉联贵阳楼市销售冠军，累计收益近300亿元资金。

其中的2011年度，花果园楼盘甚至冲顶至中国单盘销售冠军，并因此被房产营销界称为 中国第一神盘 。

但 中国第一神盘 的价格被人称为在做 自由落体运动 。《瞭望东方周刊》注意到，当花果园在2010年首度开盘推出11000套房源时，贵阳本地媒体披露其 价格多在8000元/平方米左右，最高单价达17000元/平方米 ，而不到两年工夫，现如今花果园在售楼盘均价已被腰斩，跌至4000多元/平方米。

对此，宏立城方面向《瞭望东方周刊》解释，这不是降价措施， 一期（均价）7000多元的（楼盘），位于花果园湿地公园旁边，后面6000多元的靠山，以后5000多元的是回迁房剩余房源，然后3800元开盘的是五里冲，各个产品位置不一样，开发周期也不一样。

地价基本一样，何以房价如此悬殊？对本刊记者的疑问，宏立城虽承认 地价是差不多的 ，但坚决否认降价。

前述贵阳地产商负责人则透露，宏立城开盘均价为6500元，之后降为5500元时，客户闹过一次事。

不过，对于购房者而言，地产商真金白银降价显然比任何真话都更诱人。此间记者在花果园售楼部听见两位购房客议及花果园中间曾是南明区殡仪馆，这时其中一位给另一位打气： 房价都降到3000多了，你还信迷信？