今年下半年,位于济南南部的鲁能希尔顿酒店将开业。相关负责人透露,除去300余间传统意义上的酒店客房与套房,针对长租客源,同一栋楼中还会有104间全方位服务型酒店公寓。这意味着,届时泉城将诞生首家由国际五星酒店品牌提供全方位服务的酒店公寓。

管理漏洞一直令公寓市场饱受诟病,行政监管几近空白又加剧了这一局面。借由国际五星酒店品牌的切入加速市场重塑,业内人士普遍抱有这样的期待。

大批酒店业者转战公寓市场

越来越多的酒店业者在转战公寓市场,受访者们几乎不约而同地给出了这句开场白。

记者了解到,虽然无法取得确切数字,但在济南、青岛等省内部分城市,公寓市场规模已相当庞大并且还在进一步扩大。单身年轻人无力买房,又不甘心蜗居普通租赁房,一开始,是这个群体带动房地产商开发了许多公寓式住宅产品；到后来,为消化存量房,万科、恒大等开发商又将原先一部分闲置物业拿出来作为公寓运营。这都吸引了一批具备相关操作经验的酒店业者。

济南雅高宜必思酒店总经理许建盟给记者算了一笔账,在济南,将一间约40平方米的房间用作公寓,一年租金大致需要2万元,按照200元/天的价格对外出租,一年就能有5万元的利润；普通酒店房间通常只有上述面积的一半,但因为员工五险一金等人工成本高,想获得上述利润几乎是不可能的事。

“人工成本外,公寓的水、电等收费参照民用标准,相比酒店的商用标准,又节省了一块。”济南名雅建工大饭店总经理沈吉霞补充道。

不只是房地产开发,这两年,不少酒店徘徊于低出租率的“盈利”生死线,本身也开始转向回报更快的公寓市场。据业内统计,今年开始至2019年,全国约有2600多家快捷酒店会面临物业到期的问题,而租金上涨已成定局。从投资回报的角度出发,如果打算续租,改造成公寓对许多酒店业者来说是比较明智的选择。

听沈吉霞介绍,不少酒店在改成公寓后,连大堂等配套也取消了,这就更省钱。零零总总算下来,一间公寓客房投入不到5万元,而一间酒店客房,即便是经济型酒店,也得在7万元到10万元。

非标住宿背后存安全隐患

商务客人是国际高星酒店相当重要的一类客源群体。以一些大型公司的外聘高管或审计服务人员为例,在异地住上数周甚至数月很平常。这时候,传统酒店房间在满足洗衣、做饭等家用需求方面往往力不从心。

鲁能希尔顿酒店市场传讯部负责人告诉记者,正是考虑到这类需求,这家即将开业的高端五星级酒店在传统酒店住宿外,还定位于济南乃至中国区首家希尔顿品牌旗下的全方位服务型酒店公寓。也就是说,客人住进酒店公寓,不仅能从厨房、工作间、卧室、客厅等一应俱全的传统民居布局中收获“家”的感觉,还能一并享受叫醒、清扫等传统酒店客房服务。而类似的细节设计恰恰是当下公寓市场最欠缺的地方。

济南一位名叫宋勇的酒店经营者直言,许多公寓根本谈不上有什么管理团队,所谓的经营者,其实就是“二房东”,别说提供好的住宿体验了,就连基本的安全需求也很难满足。由于无需经过消防验收,许多公寓连酒店都有的烟感和喷淋设备都找不到。一旦发生安全事故,如果责任在酒店一方,正规酒店提供的保险额能高达几百至上千万元,而多数公寓经营者是不可能有足够的财力提供赔偿的。

公寓也很少会跟客人签订入住单据,这使得公寓住客鱼龙混杂的情况非常普遍,甚至时常沦为非法交易场所。许建盟表示,自己在青岛的朋友也曾有经营公寓的,周边环境虽然不错,但总处于担惊受怕的状态,最终还是转手了。

加速公寓市场品牌化进程

国际高星酒店品牌的切入能够起到多大的市场重塑作用,目前还很难说。有人指出,以希尔顿为代表的国际顶级品牌提供服务的酒店公寓,考虑到价格等因素,所面向的客源群体十分有限。而更多以旅游休闲度假为目的的住客,那些不规范、成本低从而定价也低的公寓,对他们有更大的吸引力。“迟早有一天得出件大事。”采访中,不少业内人士对公寓市场的运营现状忧心忡忡。

但也有人没这么悲观。据介绍,前些年,国内市场还没有兴起“公寓”这一概念的时候,一些地区在招引国际顶级酒店品牌入驻时,往往会采取建设商业综合体的方式:除了五星级酒店,周边还会配套一栋写字间和一栋公寓,这栋公寓一般交由外方管理。而现在,随着共享经济的兴起,国内逐步培养出以途家、YOU+等为代表的公寓服务运营品牌。途家华北大区总经理刘世文透露,从业主手中收房后,途家会作进一步配置处理以符合品牌整体要求；而随着在一个地区收房数量的不断增加,消费者的入住体验将推进这一地区对于公寓管理的不断改善。像在山东,业内一般认为,青岛目前的公寓管理状况相对优于济南。

还有人提出,由于涉及到多个部门,短期内出台相关监管政策也许不现实,但相关部门不妨先推出一些针对品牌公寓管理企业的税收优惠办法,这对这一业态的良性发展同样是个利好。

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