2015年，我国房地产市场整体回暖，城市间分化趋势愈加明显。虽然有些开发商对市场信心不足，但从长期来看，房地产仍有较大的发展潜力和空间。一线城市和热点二线城市房价将会平稳上升，三四线城市则仍以去库存为主要目标——

国家统计局1月18日公布“2015年12月70个大中城市住宅销售价格变动情况”，数据显示，70个大中城市房价16个月以来首次出现同比正增长。受2015年“330新政”的刺激，以及2014年房地产市场下行后需求释放等因素影响，2015年我国房地产市场整体有所回暖，城市间分化趋势越来越显著，热点城市房价平稳向上，三四线城市库存高企。

“二元分化”现象加剧

经历了2014年房地产市场的总体低迷，2015年前两个月延续了这一态势。2015年前2月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市仅有2个。从3月份开始，新建商品住宅价格环比上涨的城市逐步增多。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为，2015年12月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格延续上月走势，环比继续小幅上涨，越来越多的城市同比涨幅由负转正。

尽管出现了总体回暖态势，城市间的房价分化仍是我国房地产市场的显著特征。刘建伟分析认为，2015年12月份一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市；其余二线城市环比较为平稳；大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

数据显示，全国70个大中城市中，2015年12月份环比价格最高涨幅为3.2%，与11月相比增加了0.3个百分点，而最低降幅为0.9%，与11月相比下跌了0.5个百分点。12月同比价格最高涨幅为47.5%，与11月相比增加了2.9个百分点，同比最低跌幅为5.3%，与11月相比下跌了0.6个百分点。

亚豪机构市场总监郭毅表示，在最高涨幅有所加大的同时，最低跌幅也在加深，这体现出当前不同城市间房地产市场的“二元分化”现象仍在加剧。

部分开发商信心不足

2015年，全国房地产销售额再创新高。前11月，全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点。全国商品房销售面积和销售额增速图表显示，2015年2月份的销售面积和销售额增速是全年低点，随后逐步上升。

然而，销售额的提升并没有换来房地产投资的增高，全国房地产开发投资的增速在2015年持续下降，2014年前11月房地产开发投资增速为11.9%，而2015年前11月房地产开发投资增速仅为1.3%。

与此同时，作为房地产风向标的一些指标，也都同时出现下降。2015年前11月，全国房屋新开工面积同比下降14.7%，房屋竣工面积下降3.5%，房地产开发企业土地购置面积下降33.1%，土地成交价款下降26.0%。11月末，商品房待售面积69637万平方米，创历史新高。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，这反映出一些开发商对未来市场信心不足，因此这些开发商需要努力降低存货水平，提高化解市场风险的能力。

虽然一些指标数据呈现下降状态，但住房城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇认为，从长期来看，我国房地产的发展仍有较大的潜力和空间。一方面我国经济逐步进入中高速增长的新常态，长期向好的基本面没有改变；另一方面，我国城镇化发展进入了较快发展的中后期，中央提出今后一个时期着重解决好现有“三个一亿人”的问题，城镇居民住房需求潜力依然巨大。

热点城市房价将平稳上升

财经评论员马光远认为，2016年房价分化的走势会持续，一线城市和其他一些热点城市房价仍将上涨。

在原中国房地产业协会副会长朱中一看来，房地产市场未来走向，终究还是由供求关系决定的。一个城市房价的高低，与这个城市的人口规模和人口吸纳能力息息相关。

对于一线城市而言，尽管目前有上升趋势，但由于政府严格控制特大城市人口规模，热点城市人口增长的速度不会太快。同时，热点城市原居民的购房需求在2015年得到了一定程度的释放。因此，朱中一认为，2016年一线城市和热点二线城市房价将会平稳上升。

而对于三四线城市而言，2016年的主基调仍然是去库存，一些城市去库存可能会有一定成效。同时，仍有一些城市因为人口没有增加，需求不旺，库存仍会面临难以消化的情况。朱中一分析认为，农业转移人口将是房地产未来重要的购买人群。

中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。朱中一认为，政策的落实会有一个过程。农民工选择留在城市，需要以农业转移人口“市民化”作为支撑。这个过程需要户籍制度改革，需要基本公共服务的完善，以及医疗就业等各项政策的落实。因此，深化各项改革，完善多种服务，是推进农业转移人口市民化的重要前提。

朱中一建议，2016年一些热点城市的住房需求仍然旺盛，这些城市应适当增加土地和住房的有效供给，防止价格过快上涨。而对于三四线城市而言，则以去库存为主要目标，开发商应当充分尊重市场规律，合理定价，必要时适当降低商品住房价格，以达到去库存的目的。

此外，还应警惕房地产市场中的一些风险。郭毅认为，以房价领涨的深圳为代表，投资投机客再度进入楼市，并在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的杠杆率，这意味着房地产市场和金融领域的风险有可能开始堆积。而北上广3个一线城市购房者仍以自住需求为主，房价涨幅相对平稳。

同时，2015年以来，一线城市和一些热点二线城市地价高企，个别城市个别地段的地价已经高于周边在售房价，这蕴藏着不小的风险，因此，2016年房地产市场还需防范各种风险，实现稳定健康发展。